文档介绍：营销管理部
2010年4月
新“国十条”政策解析及市场影响分析
一
政策解读
三
后续工作
二
市场影响分析
分析原则:市场经过多轮宏观调控,效果反映不同。本轮调控政策与07年9月接近,解读主要围绕两次调控的政策对比。
3月下旬至4月初,中央各大主流媒体连续报道房价上涨过快的资讯
四大国有银行取消房贷7折利率
4月6日
4月7日
财政部、税务总局联合通知:非首套住房取消契税优惠,明确以家庭为单位界定二套房。
银监会明确表示:银行不得对投机投资购房者进行贷款,如无法判断,则应加大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平,加大差别化信贷政策执行力度。
4月11日
4月12日
财政部证实已着手研究修订《房地产税暂行条例》,排除物业税,提出保有税和特别消费税试点的可能。
4月14日
温总理国务院常务会议,差别化信贷、抑制投机、加快税收政策改革。
4月17日
国务院《国务院关于遏制房价过快上涨的通知》
4月19日
住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》
研究背景:房产泡沫再度引发舆论关注,中央调控政策紧密出台
3月22日
新一轮调控目的:坚决遏制部分城市房价过快上涨
要点
主要内容
影响评级
实行更为严格的差别化住房信贷政策
90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%;
第二套住房贷款首付款比例不得低于50%,;
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
★★★★★
发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用
财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
★★★
加强对房地产开发企业购地和融资的监管
对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
★★★
建立考核问责机制
对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。
★★
加大交易秩序监管力度
对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。
★★★
增加居住用地有效供应
房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。
要依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,要优先安排用于普通住房建设。
★★
调整住房供应结构
保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应。
房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
★★
加快保障性安居工程建设
确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务
★★
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称新“国十条”)要点
一、抑制不合理住房需求
二、增加住房有效供给
三、加快保障性安居工程建设
四、加强市场监管
新“国十条”政策解读:可归纳为四个方面
1、政策内容:
1)实行更为严格的差别化住房信贷政策。对首套房、二套房和三套及以上住房制定了更为严格的信贷政策。严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
2)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。认真做好土地增值税的征收管理工作。
2、政策解析:
方法主要有两个,一是控制信贷,二是税收调节。
1)控制信贷作用主要体现在抑制投资、投机需求。信贷收紧会抑制通过信贷途径进行投资和炒房的这部分需求,但对全款炒房的投机型需求作用有限;
2)税收主要针对住房消费和房地产收益两方面调节。运用土地增值税,控制开发商的资金链;运用住房消费税控制投资和炒房需求,目前此实施细则尚未确定,预计将作为杀手锏,一旦实施,影响巨大。
注:沈阳市政策执行情况:已经执行了信贷收紧政策,但距离房产税还较远。
新“国十条”政策解读一:抑制不合理住房需求
1、政策内容:
1)增加居住用地有效供应。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,要优先安排用于普通住房建设。
2)调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划,明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
2、政策解析:
增加住房供给是从调整供需结构的角度上控制房价,增加居住