文档介绍：前言
有幸与贵司合作,参与贵司开发的“翠映康庭”(暂订名)项目全程营销策划工作。自合作之日起,我司积极开展项目前期策划工作,对项目进行实地考察,并对项目所在地上饶县及上饶市主城区的楼市做了初步的市场调查。
根据以往的专业策划经验和市场触觉,我司结合本项目的特点和发展前景,提交本项目全案策划报告(包含市场调研、地块分析、产品定位、营销推广等),供贵公司决策。本策划报告的宗旨是力争在项目推出市场后能为贵公司取得最好的销售业绩,获得最大的经济效益,籍此发展我司与贵司之间的长远友好合作关系。
本策划报告是立足于当前的市场情况,对该项目的操作建议。而房地产市场是动态的、多变的,包括国家政策面、竞争对手的动作、消费者的心理等方面的变化。故各阶段具体工作需随机应变,即在实践操作中根据市场变化情况灵活加以调整。
第一部分市场调研
我们相信:善战者,决胜于未战之前
在房地产项目开发前,我们必须清楚地知道我们所面对的是个什么样的市场,并对市场环境有着充分的了解和认识,在项目前期阶段就努力地将项目开发的风险降到最低。
精准的市场调研是成功策划的基础,只有准确地把握住市场的脉搏,才能使项目的运作始终沿着一个正确的方向进行。近期我司组建了“翠映康庭”项目的市调小组,对上饶市及上饶县的房地产市场进行了较为全面的调研。通过对本次调研数据的整理,以及我司通过其他渠道对房地产行业相关资讯的收集,形成以下分析和研判。
一、宏观市场背景分析
(一)城市地理文化概况
◆地理位置
上饶位于江西省的东北部。东邻浙江,南靠福建、北接安徽,下辖:上饶、广丰、玉山、婺源、铅山、弋阳、横峰、波阳、余干、万年10县和信州区,代管德兴市。行政区面积22791平方公里,人口660万。
上饶凭借其自身地理位置优势和政府政策的强大支持,借着政府西迁和市域、县域融合的东风,趁着城市化进程加快和住宅消费需要有效增长的大好形势,极大地催生了房地产业的快速发展,为唤醒居民置业投资意识打下了良好的基础。
◆交通状况
上饶市是“江浙沿海”进入内地的必经咽喉,有着“牙闽、控皖、襟淮、面浙”的优越地理位置,自古享有“豫章第一门户”、“四省通衢”之美誉。境内交通便利,浙赣铁路穿境而过,皖赣铁路、横南铁路纵横交错;沪瑞高速、320、206国道及七条出省公路贯穿东西南北。景婺黄、景婺常高速公路以及国家规划建设的三条高速公路都经过上饶。目前,上饶至武夷山、衢州、景德镇、南昌和杭州五个机场均可在1-3小时内到达。
一个城市完善快速的交通干线可以有效地将居民的工作与居住紧密联系起来,将本土经济与周边经济紧密联系起来,在保证居住和工作双方面舒适度的同时,大大缩减交通、时间成本。上饶位于长三角与内地经济联系的桥头堡位置上,占据了得天独厚的地理优势,助长了近几年来房地产行业稳定快速发展。随着区域经济的进一步发展,地理优势将不仅为上饶的房地产业的发展带来极大的利好,而且将使上饶经济与沿海和内地的联系日益紧密,成为上饶经济持续发展的动力。
◆资源丰富
素有“上乘富饶”之称的上饶,全市有耕地607万亩;;;;药用植物达216种;野生动物300多种。已探明的矿产达70余种,金、银、铜、铅、锌、铌钽储量均居全省之首,德兴铜矿是亚洲最大的铜矿。上饶市城区是全国13个空气、水质量最优的城市之一。
一个城市只有拥有了自己赖以生存和发展的产业,经济才能持续蓬勃发展,从而带动国民经济支柱性产业——房地产行业的发展,推动城市经济增长与城市化水平提升。
◆风光旖旎、人杰地灵
上饶四季分明,山环水绕,景色秀丽。中部三清山方圆二百里,雄奇峻秀,风光迤俪,素有“江南第一仙峰”的美誉。南面的龟峰山,三十六峰,峰峰皆景,被明代大旅行家徐霞客赞为“江上龟峰天下稀”,又被游客誉为“天下盆景”。同时在1700多年的历史长河中,这片神奇的土地名人辈出,养育了中国三大圣母之一的陶母、著名理学家朱熹、晋代著名军事家陶侃、“中国铁道之父——詹天佑”,无产阶级革命家方志敏等名士贤哲,也是画家阎立本、“茶圣”陆羽、名臣范仲淹、词人辛弃疾等人的久居之地。
凭借旅游资源方面的优势,上饶的旅游业正在崛起,旅游设施
也不断完善,旅游经济蓬勃发展,直接促进地方经济的发展,提高了居民置业、投资的能力。
(二)城市社会经济概况
1、经济总体运行势头稳定
◆ 2006年第一季度统计数据,表明上饶市经济运行出现了良好开局。据测算,,%,%、%、%;,%,,%。市区城镇居民人均可支配收入2815元,%