文档介绍：房地产企业开发项目相关会计核算
南京栖霞建设集团有限公司
徐水炎
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目录
一、房地产企业的经营特点
二、房地产项目开发管理的一般流程
三、成本核算的基本程序
四、成本核算的对象的确定
五、成本费用的归集与分配
六、成本费用的归集与分配存在的问题
七、营业收入核算
八、开发产品成本的结转
九、预缴和汇算企业所得税存在问题
十、预缴土地增值税和土地增值税汇算
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一、房地产企业的经营特点
房地产行业是重要支柱产业部门
是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立的产业部门。
房地产行业是龙头行业,就象汽车行业发展,会带动钢铁、橡胶、电气、机械、石油等行业的发展一样,它的发展会带动众多的相关行业一起发展,建筑材料、建筑施工、电子、信息、机械和化工等,同时这些行业的发展水平已经成为房地产业发展的重要影响因素。
所涉及的主要的经济活动领域包括:土地开发和再开发、地产经营、房地产开发建设、销售、租赁经营、房地产金融和信贷、保险等;以及与此紧密相关的中介服务如融资、评估、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业。
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一、房地产企业的特点
①资金密集。
②智力密集。
③受国家的宏观经济形势、经济政策、产业政策和
金融部门的信贷政策的影响极大;
④投资周期较长,市场风险较大。
⑤售后服务工作要求高。
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二、房地产项目开发管理的一般流程
1、投资机会研究与土地竞投
对房地产投资机会研究与土地竞投活动实施有效控制,为公司房地产开发获得有价值的土地资源,并防范土地投资风险。
主要工作内容:项目选择、项目建议书、概念设计、可研报告、竞投等。
2、项目立项及可行性研究
对项目立项及可行性研究工作流程实施有效的控制,提交各阶段的可行性研究报告,为项目开发的立项和深入开展项目全程策划与规划设计提供依据。
主要工作内容:开发计划、资金计划、各阶段可研报告、竣工后评估等。
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二、房地产项目开发管理的一般流程
3、项目全程策划
对项目全程策划过程实施有效控制,为房地产开发项目的设计、施工、营销等工作提出合理的依据。
主要工作内容:市场调研、全程策划、各阶段策划书等。
4、规划设计和前期工作
对项目规划设计和前期工作实施有效控制,确保公司开发的商品房符合法律、法规的要求,为开发项目的施工、营销提供依据。
主要工作内容:地质勘察、方案竞选、方案设计、扩初设计、施工图设计、规划验收等。
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二、房地产项目开发管理的一般流程
5、工程施工项目管理程序
对工程项目的造价、进度、质量与安全实施有效的管理和控制,确保商品房施工过程的项目管理符合规定的要求。
主要工作内容:施工组织设计、三通一平、选择供方、图纸会审、物资准备、开工建设、施工管理、专项验收、竣工验收、工程结算、保修维修等。
6、市场推广与营销
对房地产开发过程中的市场推广、楼盘销售策划、商品房买卖活动的评审、交付过程的控制以及顾客投诉实施有效的控制,确保市场推广和营销阶段工作符合规定要求。
主要工作内容:营销策划推广、销售许可、开盘销售、竣工交付等。
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二、房地产项目开发管理的一般流程
7、物业管理控制程序
对公司委托的物业管理进行有效控制,确保公司商品房售后服务的水平和质量,提高业主满意度。
主要工作内容:选择物管、物管方案、验收交接等。
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三、成本核算的基本程序
(1)根据项目特点和成本核算对象的确定原则,确定成本核算对象。
(2)设置有关成本核算会计科目,核算和归集开发成本费用。
(3)按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
(4)将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
(5)职能部门提供正确划分的可售面积、不可售面积,再根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确计算分摊。
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三、成本核算的基本程序
(6)编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。
(7)正确划分已完工开发产品和在建开发标段之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本。正确结转完工开发产品的销售成本。
(8)编制成本报表,根据成本核算和管理要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。
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