文档介绍：房地产金融风险探析
摘要:分析了我国房地产金融风险的现状,提出了寻求房地产金融风险防范的方法。
关键词:房地产金融;房地产金融风险
:F12:A:1672-3198(2008)10-0250-02
随着经济的发展,房地产产业已经成为我国国民经济的重要组成部分,在经济体系中属于基础性、先导性的行业。房地产产业具有投资规模大、周期长和商品价值大的特点,所以房地产的开发和销售等活动都是在金融部门的支持下进行的,房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地产金融风险,不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的需要,对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。
1 房地产金融风险概述
房地产金融风险,指经营房地产金融业务的金融机构,由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言,房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。
2 我国房地产金融风险现状
个人住房抵押贷款风险
欺诈风险
截止目前,我国人民银行信用体系虽已建立起个人信用评级机制,但还不够完善,只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核,加上个人收入的不透明和个人征税机制的不尽完善,银行在发放个人贷款时,很难对借款人的资信状况做出正确判断。在这样的情况下,借款人或担保人就很容易采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段,致使贷款人本息受损,加大银行金融风险。如果借款人的个人收入一旦出问题,虽可以通过处置抵押物来获得清偿,但这是在借款人另有住处的前提下才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务,同时加大了执行的难度。此外还有通过虚拟抵押、虚立存款账户或保证金等方式来骗取银行贷款。
提前偿还贷款风险
因为金融工具的流动性与收益率之间有一定的关系,提前还款发生后,银行将因此遭受服务成本不能得到补偿、提前收回资金闲置、预期收益减少等三种经济损失风险。2007年12月21日中国人民银行已经连续六次上调人民币利率,%,;%,。利率对房贷借款人来说是最重要的财务指标,因为它直接影响到借款人的现金流。利率的提高直接增加了房贷借款人的还款数量,有可能使一部分目前有资金闲置的还款人提前还贷,减少利息支出成本,从而使银行面临提前还贷的风险。
房地产企业贷款风险
假按揭
因为个人住房贷款比项目开发贷款手续较为简单,利率也比较低,速度快。为了获取开发建设项目的资金,开发商会使用
“假按揭”的方法来筹集建设资金。而这些“购房者”往往与开发商有协议在先,约定只“落名”而不负责还款供楼。如果这些房屋有真正的买家时,开发商则要提前向银行还贷,到房管局注销抵押登记后转让给购房者。可是一旦楼盘销售情况欠佳,这些按揭贷款就将成为又一笔房地产不良贷款。即使银行发现有“假按揭”的嫌疑,开发商也总能够拿出各种材料和理由证明个人住房的合理性,或者索性将“假按揭”贷款一次性偿还。这样,房地产的不良贷款的几率会更大。“假按揭