文档介绍：王洪
清华大学经济管理学院
房地产投融资决策及其风险管理案例分析
Case Study on How to Make Real Estate Investment
and Financing Decisions, Risk Management

一项商业行为的目标可能往往包括:
使股东的财富人长远来说达到最大
短期的财务目标,比如现金流的要求
或者非金融性质的目标,例如
友好工作环境,机会均等的雇佣政策
困难的时期留住高素质的雇员
拥有最高质量的地产
拥有某种物业的最大地产商

开发商的目标:
将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上,与其它可选投资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整
投资家的目标:
以小于其内在价值(即资产可产生未来现金流的现值)的价格来购买不动产或者不动产证券

计算程式
估计毛租金
减去估算的空置损失
加上其它收入
=实际的总收入
减去运营费用
=净运营收入或“NOI”
减去债务还本付息
=税前现金流(“BTCF”)
把抵押偿还本金加到BTCF上
减去折旧
=须纳税的收入
减去应缴税金或者加上节省的税款
=税后现金流(“ATCF”)
应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测

重要的金融比率(用于决定投资的可行性)
毛租金乘数
贷款价值(LTV)比
债务覆盖率(DCR)
盈亏平衡点
费用比
税前股本回报率
税后股本回报
资产回报
内部回报率
转售价格

有关财务杠杆和运营的比率(用于风险管理)
贷款价值比率
债务覆盖率(DCR)
盈亏平衡点
费用比

盈亏平衡点
(运营费用+抵押付款)/估计毛租金
建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率
一般在65%至95%范围内
费用比
运营费用/实际的总收入
用于与其他的房地产作比较,单独本身并无太大的用途
应该足够高以保持物业的正常运转,同时使有关费用如能源成本得到控制避免浪费

单一期间的或者静态的赢利量度标准
税前股本回报率
税后股本回报率
资产回报或者期初资本还原率