文档介绍：樟树布旧村改造项目商业定位及规划方案
对于本阶段工作成果的说明
经过前期阶段的工作,贵我双方关于项目定位及整体业态布局思路已达成共识,本阶段工作成果主要体现为对上一阶段工作成果中的汇合总结,及经与贵司、设计院沟通后,需作进一步补充及调整的项目规划建议和业态功能布局部分;
工作思路与进程
2008/12
2009/01
第一、二阶段
第三阶段
市场研究成果
宏观经济背景、城市研究
主要商圈调研分析
项目及周边详细调研分析
商家访谈
项目分析
项目定位
可借鉴案例调研分析
建筑规划建议
业态组合及布局
初步收益预测
《商业定位及规划方案》(初稿)
沟通内容
工作成果
2009/02
《商业定位及规划方案》(定稿)
市场研究成果
项目分析
项目定位
建筑规划建议
细致的业态组合及布局
租金建议及收益预测
一、项目定位
报告提纲
二、建筑规划建议
三、业态组合及布局
四、收益测算
五、经营管理建议
一、项目定位
影响项目定位的因素主要有以下三大方面:
发展商开发目标
项目立地条件
市场关键因素
项目定位
发展商开发目标
Point1
引进具有号召力的品牌主力店或规划目的消费较强的业态,借助丹平快速、沙荷路等交通规划的便利,吸引本社区以外的人群前往消费;
商业通过合理的建筑布局及充分利用公园景观资源,前期顺利启动且经营状况良好,带动后续商业持续开发,实现商业价值最大化;
住宅借助商业开发的成功,提升对外形象及品质,实现最大化销售价值。
Point2
Point3
关键因素三:期望商业对外辐射力较强,吸引外部消费群前往消费;
商业定位中要求各业态的辐射力及目的消费性较强,扩大项目对外辐射力或影响力。
发展商开发目标
发展商开发目标中,对定位有影响的关键因素有哪些?商业的影响及应对策略是什么?
关键因素一:期望以长期收益最大化为主,短期内能快速回收部分资金;
关键因素二:期望商家形象及后续商业经营状况良好,提升住宅品质;
商业的定位必需能使持有商业部分商业价值最大化,同时,能给销售商业部分带来增值;
商业定位的形象档次应与住宅相匹配,商家品牌度要求较高;
项目立地条件
地块周边环境分析
地块基本条件分析
项目经济技术指标分析
地块区位分析
地块四至分析
地块商业价值分析
片区商业环境分析
片区消费群分析
片区交通条件分析
沙湾检查站
本案
布沙路
布吉东大街
深惠路
项目经济技术指标分析
104,900㎡
建设用地面积:
2,800个
配建车位:
35%
绿地率:
30%
建筑覆盖率:
容积率:
四期:1,000㎡
三期:1,300㎡
二期:4,700㎡
一期:34,990㎡
商业面积:42,000㎡
其中:
472,000㎡
建筑面积:
本项目商业面积/住宅面积≈10%,商业在服务本社区居民的同时,亦需外部消费群来消费支撑。商业辐射范围将扩至周边区域。
1期
2期
3期
4期
公园
地块区位分析
项目位于南湾街道樟树布社区,临近沙湾检查站;
项目东侧南侧均有山体阻隔,居民较少。
商业档次较低
配套设施不够完善
外部交通拥挤
商业氛围浓厚
地块沿街面长
公园景观优势
现状
未来
商业昭示性不强
未来规划起点高
有一定人口基数
快速交通便利
劣势
优势
樟树布社区
地块四至分析
1期
2期
3期
4期
公园
北向:临沙塘布村,多以民建房和工厂为主,商业氛围一般;
西向:临樟富北路,商业氛围浓厚,人流量大,项目可分享人流;
东向:临河道,并与其有一墙之隔,人流受阻;
南向:临布沙路,人车流较多,展示面良好,商业氛围一般。
樟富北路
布沙路
沙塘布
河道
4期
商业氛围
3期
2期
1期
交通条件
昭示性
展示面
区域
注解:
>
>
>
>
地块商业价值判断:
1、2期> 3、4期
1期
2期
3期
4期
公园
地块商业价值分析
片区商业环境分析
项目位于布吉南湾街道边缘区域,靠近沙湾检查站,片区商业氛围较浓厚;
商业主要以街铺形式分布,业态主要以满足人们日常生活的服务配套和餐饮、服饰为主;
区域内商业品牌以低档为主,并且业态同质化现象较严重。
现有状况:
未来状况:
随着旧村改造的完成,片区未来的商业从形象、规模、档次