文档介绍：深圳市长大厦投资回报可行性分析
项目概述
国际市长大厦位于深圳市南山区侨城西路与深南大道交汇处的东侧。东面是旅游景点――未来时代和市井氛围较浓的下白石自然村;南面紧邻白石洲中英文学校,再往南是已建或在建的住宅区,如汇雅苑、桂苑、世纪村等;西面过侨城西路是36洞的沙河高尔夫球会;西北面有名商高尔夫球会;北临城市主干道――深南大道。
国际市长大厦位于中外闻名的旅游景点华侨城片区,东接未来时代、世界之窗、锦绣中华、民俗文化村,南望深圳湾海景及香港元朗,西面有高尔夫球场,北面有欢乐谷等景点,在国际市长大厦远眺,可谓“风景这边独好”。
国际市长大厦占地面积5000m2,,由一栋造型独特的多功能中高层建筑组成,一次性开发建设。
项目主要技术指标
用地面积:
容积率:
层数:
建筑覆盖率:
25层
42%
总建筑面积:
其中计入容积率面积:
·住宅:
·商业:
·办公:
·酒店:
·娱乐:
其中不计入容积率面积:
·地下一层:
·地下二层:
7486m2
建筑设计:
深圳华工程设计有限公司
承建商:
物业管理:
―――
(二)投资回报分析
投资回报计算表:
项目
费用
(万元)
备注
⑴地价款
地块地价款
4140
住宅面积:20000 m2
商业面积:3000 m2
办公面积:1000 m2
住宅部分综合地价:1600元/m2
商业部分综合地价:2600元/m2
办公部分综合地价:1600元/m2(暂按协议地价)
(2)建
设
费
建安费
24000×2500元/m2
8125
总建面:32500m2
单位成本:2500元/m2
配套设施费
总建面×150元/m2
规划设计费
总建面×30元/m2
工程监理费
总建安(8125)1%
项目管理费
总建安的1%
不可预见费用
总建安的1%
固定成本合计
13094
(1)+(2)
每平方米综合建设成本价
4029元/m2
[(1)+⑵]/32500
投资方分摊建设成本价
5456元/m2
[(1)+⑵]/24000
⑶销售收入
销售收入;
·住宅均价:8000元/m2
·商业均价:15000元/m2
·办公均价:8200元/m2
21320
8000×20000+15000×3000+8200×1000=21320
可销售面积为:24000 m2
⑷利润计算
资金占用利息:
6571万元×%
296
平均按一年计,6571万元为启动资金
营销推广费用(物业总价值×3%):
策划代理、广告、包装、促销
营业税、印花税及其它相关税(物业总价值×%):
1217
可变成本
296++1217
投资方分摊单位可变成本
897元/m2
可变成本/24000
毛利
毛利率:÷(21320-)=40%
21320-13094-
所得税
911
毛利的15%
纯利润: -911
毛利-所得税
说明:
A、地价款:含项目转让费、“七通一平”、青苗补偿、协议地价、城市增容费、城市配套费。
B、建安费:按住宅、商业、办公三项的经验平均值计。
C、配套设施费:含水电增容费、绿化及道路、煤气管道、通讯、有线电视布线、安全监控系统布线、消防、人防、户外公共设施(如路灯、座椅等)、车库。
2、启动资金测算:
(1)、一次性交付地价:4140万元
(2)、建安费预付(25%):8125万元×25%=2031万元
(3)、配套设施费预付(含水电增容):×25%=
(4)、规划设计:×80%=78万元
(5)、营销推广及策划启动费用(营销中心、销售道具):200万元
启动资金共计:6571万元
投资回报率:÷6571=%
3、量化评定
销售平均价格:·住宅 8000元/m2
·商业 15000元/ m2
·办公 8200元/ m2
单位成本(含固定成本和可变成本):6353元/m2(为住宅、商业和办公的平均单位成本)
可售面积:24000m2
销售收入:
税前利润(毛利):