文档介绍：购房投资收益分析计算
一、序言:
有了闲钱就要投资,避免货币贬值,是现代社会的理财理念,然而,如何掌握理财方式却是困难的。投资方式常见的不过几种:
银行储蓄存款:优点是简单明了安全,缺点是收益率不高,有货币贬值的风险。
投资股市基金:优点是回报率高,缺点是操作复杂,需要具备一定技能,风险是投资性太强。
投资房地产:优点是回报率高,稳定,且操作简单,大众化。缺点是政策变化,变现麻烦。风险小。
投资贵金属及艺术品:优点是回报率高,稳定,缺点是市场有限,变现困难。风险是假货太多。
因此,普通投资者多适用银行存款和房地产方式。而不论何种方式,跟风投资往往是没有收益甚至损失。
2010年底,本人也跟风购买了一套住房,面积142平方米,。位于二三线城市的西部某省会城市。购房耗用了全部的积蓄77万元,加上贷款85万元。
现以本例购房个案分析投资房地产与银行存款的收益。
二、计算基础数据
购房日期:.
房价:162万元,其中支付现金77万元,贷款85万元。
还贷方式:等额本息还款。
执行利息:% (85折),逾期利息:% ()
还贷额:
还贷期限:12年(144月)
随后,国家4次上调存贷款利率,/每月(%)。为减轻月供压力,2011年2月和8月二次提前还贷款32万元,还贷期限减为8年(本意是减少月供额,结果操作错误成减少年限),还贷额减为:。
三、购房收益分析
如果把这一购房行为看做是一相长期投资活动,其支付与收益如何呢?
收益分析之一:购房还贷方案分析
这里考虑三个方案,按是否提前还贷和不同期挡利率分别计算
方案一:按购房时贷款协议计算(% ,85折)
贷款85万元,还贷期限12年,,×12月×12年=。
- 85 =
%
到期房价支付总额: + 77 =
考虑房屋出租收益:×12月×12年=
则到期后房屋支付成本价为: - =
这个成本价低于当期购房市场价162万元。如不考虑其它因素(通货膨胀、物业费等),到期后约有盈余,而盈余大小取决于那时的市场价,市场价高于 ,有收益,市场价低于 ,投资亏损。
方案二:按购房后部分提前还贷计算(% ,85折)
贷款85万元,还贷期限12年,第二年2011年2月提前还贷款22万元,还贷期限减为8年, 8月又提前还贷款10万元,。
到期共支付贷款本息=32万元+ ×12月×(表3)
=32万元+=。
– 85 =
%
到期房价支付总额: + 77=
考虑房屋出租收益:×12月×9年=
则到期房屋总支付成本价(9年): - =
方案一比较,取相同年限(12年),则到期房屋总支付成本价: -=。
-=-。
方案三:按现行贷款利率计算(% ,85折)
贷款85万元,还贷期限12年,,×12月×12年=。
- 85 =
%
到期房价支付总额: + 77 =
考虑房屋出租收益:×12月×12年=
则到期房屋总价值: - =
由于利率提高,-=,%。按此方案,。收益分析之二:提前还贷方案对比分析(% ,85折)
部分提前还贷按减少年限,减少月供额和既减年限又减月供额三个方案计算。
方案四、减少年限(网络计算器计算) 2011年2月部分提前还贷22万