文档介绍：基于自有住房对中国住房租赁市场现状的研究
【摘要】我国的住房租赁市场发展成熟度不高,抛开政府的公租房与廉租房,市场的供需双方主要是单独个体的出租方与承租方,自有住房的减去自住需求成为单一房源。通过对自有住房的研究,进一步结合租赁市场现状分析存在的问题并提出建议。
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【关键词】出租方;承租方;自有住房;自住需求
1、引言
自从市场经济的高速发展,中国的住房改革也不断的进行,相对于蓬勃发展的住房销售市场而言,租赁市场似乎被忽视。虽然近几年来,政府大力建设廉租房与公租房,但由于保障体系本身不完善、覆盖率低,市场的供需主体为一个个独立的家庭与个人。同时,政府政策导向与税收问题,导致企业从事租赁市场的经营成本高利润率低,企业的参与度低,住房租赁和销售的市场结构失衡,租赁市场均衡受制于新增商品房的成交量与自主需求。房价的上涨、租售比的不合理进一步减少了可供租赁的住房,引发空置率高和承租方租房成本高等系列问题,阻碍的住房租赁市场的更好更完善的发展。本文从自由住房的角度,剖析租赁市场的现状。
2、自有住房及相关概念
居住需求是人类最基本的需求之一,自有住房是指居民自己拥有的房屋,可供自己居住、向他人租赁或者投资出售。而住房自有率是国际上考察居民的常用指标,指居住在自己拥有产权住房的家庭占整个社会的家庭比例,计算公式为:
住房自有率=(居住拥有产权的住房家庭数/全部住房家庭户数)*100%
2012的《中国家庭金融调查报告》%,从这个数据可以发现购房时居民的首选,居民倾向于获得拥有自己产权的房屋,侧面说明中国的住房租赁市场不够成熟,不能优化房地产市场的结构。住房自有率在统计学上与经济发展水平是负相关的,世界平均水平是63%,欧美发达国家为60%左右,反映我国经济自由化程度不高,人力资源流动受到阻碍,城市化程度低。该报告中北京、上海、广州、深圳四个城市的住房自有率最低,这个四个城市在整个中高。这些人口集中的大城市,土地价格水平高,人才需求量大,因此住房租赁市场存在发展的动力;相对农村而言,农民一般都有自己的住房,租赁者少,并且流动意愿不大,住房自主率非常高。因此,住房自有率反映着租赁市场的发展程度。中国人口基数大,不能满足所有的购房需求,要建立多元化的房屋供给系统。透过高的住房自有率,分析具体拥有住房居民的房屋占有结构,根据《中国居住小康指数》得出调查人群住房数量分布如表1所示。
%,%,因为两者选取的样本不同,表一的数据不一家庭为考察单位,并且受访者不涵盖农村人口。%,%。
假设居民需要一套房屋来满足自住需求,剩余的住房全部用来租赁。:1,反映市场的房源能够大致满足租赁的需求。根据此数据对于租赁市场,多套房产拥有率越高,供需比越均衡更利于租赁市场,但是假设前提是剩余住房用来租赁,实际上剩余住房分为出租、出售以及临时自住等用途,并且空置率高没有成为租房市场的房源。以2012年北京市为例,通过人口调查分析得到表2: