文档介绍：国创高新画饼长租公寓
长租公寓的兴起带动了一批开发商和中介代理企业纷纷涉足这一领域,凭借收购进入地产中介业务的国创高新()也希望分食这块蛋糕。
日前,国创高新宣布定增超过13亿元用于长租公寓和营销网络等项目的建设,并且拟建设的线下门店与长租公寓覆盖地区基本一致,可谓是长租公寓业务的线下流量基础。
长租公寓虽是时下流行的概念,但盈利难依然是行业痛点。国创高新对长租公寓寄予厚望,公司寄望的亿元级别利润是同行目前仍未能实现的。与此同时,国创高新的地产中介业务却呈现了逆周期的业绩增长。憧憬长租公寓
5月3日,国创高新发布定增预案,,,,。
这是公司跨界地产中介后首次再融资。此前,国创高新主营沥青,改性沥青和重交沥青基本就是公司的全部收入来源了。上市以来,公司的沥青收入虽有增长,但净利润始终徘徊不前。
在经历了2016年的收入和净利润双降后,国创高新的业绩跌至上市新低,转型成了公司的选择。2017年年初,国创高新宣布,作价38亿元收购深圳市云房网络科技有限公司(下称
“深圳云房”)。
这次收购,国创高新给深圳云房的估值中,,收购完成后,商誉占国创高新资产总额的比例接近一半。
深圳云房是一家地产中介,主要业务就是从事新房代理、房屋经纪业,2017年7月收购宣告完成。此次定增业务的实施主体就是深圳云房,即在原有的代理业务基础上,深圳云房将新增租赁业务。
对于长租公寓,国创高新表示,、广州、上海、珠海等4个城市开展长租公寓业务,采取租赁建设的方式,两年内建设长租公寓20500间。
按照国创高新的估算,、年均净利润8416万元,税后静态回收期(含建设期)。如果扣除前述提及的两年建设期,长租公寓3年内就可以收回成本,显然是一笔划算的买卖。
长租公寓虽然是时下的热点,但在这个号称万亿元蓝海的市场中,盈利难是行业无法回避的事实。从现阶段看,集中式的轻资产模式,即企业提供标准化公寓,并作为二房东获取租金差的收入为主要模式,自持的重资产、分散式目前并未流行。
即使是“捷径”,盈利也并非易事。根据链家研究院院长杨现领的说法,从盈利角度来说,集中式公寓做到2万间房时盈利情况可能会开始变好,但分散式则可能要做到10万间房才会变好。
一般而言,做大规模实现规模化收入是盈利的前提。根据公开报道,万科的长租公寓品牌“泊寓”此前曾透露,预计2018年拓展公寓目标45万间,年收入达到94亿元。此外,万科远期规划则计划提供100万套公寓,年收入达到155亿元。
在2017年年报中,万科表示,截至2017年年底,公司已在全国29个城市开业96个项目,已开业房间数超过3万间,获取房间数超过10万间。
虽然在年报中无法知晓万科长租公寓的收入,从其规划来看,单个公寓的收入预期不超过两万元。根??定增预案,国创高新的单个公寓预期收入超过5万元,这样的预期收入是万科的两倍以上。
如果说预期收入并不具有说服力的话,龙湖集团()目前的长租公寓租金收入或许能说明目前行业的现状。
根据龙湖集团的年报,截至2017年年末,公司的长租公寓“龙湖冠寓”已经覆盖17个一二线城市,,品牌影响力跻身长租公寓前三。龙湖集团表示,到2020年,公司的公寓租金收入将超过20亿元。
年报显示,,;,,其中,开业超过6个月的龙湖冠寓63749平方米,。
,,即每平方米的租金收入692元。由于龙湖集团2016年并没有龙湖冠寓的相关收入,因此,2017年很可能是公司长租公寓获取收入的开始。
因此,,开业3个月内的长租公寓占比明显更高,超过半年的公寓也不过千间规模而已。
由于开业时间无法统一,因此无法简单估算龙湖集团单间长租公寓的收入。以保守估计,其长租公寓都在3个月以内开业,,,那么目前,单个公寓年贡献的收入也只有约10717元。
由此,在租金稳步增长和收入多元化扩张情况下,龙湖集团单个公寓创造的收入也将稳步增加,这似乎也印证了万科的收入预期。那么,同样布局一二线城市的国创高新如何实现单个公寓超过5万元的收