文档介绍：DUFE
投资渠道分析
学号:
2011100412
专业:
数量经济学
姓名:
张明林
教师评阅意见:
论文成绩
□95 □90 □85 □80 □75 □70 □65 □60 □60以下
摘要
商业地产的崛起是城市化发展的一个重要标志。随着城市化进程的推进,增长的工业和服务业带来了城市人口聚集效应和消费要求,因此带来了商业地产的发展。商业地产的繁荣可以充分体现一个地区经济的发展状况和居民的消费能力,它不仅创造税收、解决就业、促进资本流通和消费结构升级,更成为一种社会平台,为企业成长、商品流通、居民消费休闲提供场所。
一、商业地产的发展空间
商业地产,广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营活动的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公和酒店为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念,泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产。本文中的商业地产是指这种狭义的商业地产。
从发展空间来看,20 世纪90 年代出现的商品房市场,经过近二十年的高速发展,到目前为止市场需求已经趋于平稳。而商业地产还处于起步阶段,市场潜力大。在房地产市场趋于理性发展的情况下,商业地产的价值要高
于住宅地产的价值,但目前很多地方是倒挂的。继金融危机之后,商业地产将进入黄金十年,对中国经济的看好将使得商业地产前景长期利好。而且,对发达国家和一些新兴市场国家城市化和商业地产发展历程的分析中,有一个重要的临界值是可以参考的:城市化率达50% 是商业地产进入黄金发展期的临界值指标。我国现在的城市化率为
%,并希望到2015 %。
综上所述,未来的趋势是:(1)商业地产的发展机会大于住宅地产。我国的城市化率已经接近50%,此时住宅开发收益进入下降通道,逐渐回归到正常水平,而商业地产则进入快速发展阶段。(2)从长期收益来看,商业地产的收益大于住宅地产的收益。商业地产依靠租金收益和房地产价值收益的双重收益属性将会吸引众多传统型开发商的眼球,从而进入商业地产领域。
二、商业地产运行的一般特点
从进入门槛分析,商业地产的进入门槛要远远高于住宅地产,表现在:一是业态模式复杂。商业地产的交易过程是三方介入的三维动态模式,即运营商、租户和消费者。住宅地产是开发商和业主之间参与的二维业态模式。这也注定了商业地产的复杂程度要远高于住宅地产。二是技术含量高。住宅类是拿地,盖楼,卖楼,只要有地有钱就可以做开发商,而商业地产是拿地、招商、盖楼、经营,除了有地有钱还要有经营团队。三是资金要求高。住宅类是短线操作,卖完楼,资金回笼再搞下一个,商业地产是长线操作,盖完楼要持有,靠租金维持现金流,资金回收慢。
商业地产项目是资金投资额大、回收周期长的项目,单靠银行贷款是不足以支撑商业地产项目的开发与运营的,故商业地产项目一般都会在传统的通过银行贷款获取资金的单一融资渠道外,再选择其他融资渠道,如上市融资、发行信托产品、成立REITs 等。另外,保险资金的松闸,也拓宽了商业地产资本来源渠道。一方面,根据《保险投资运用管理暂行办法》,保险公司季末资产的
10%可用于投资固定资产,这意味着未来可能有超过三千亿元的资金进入房地产市场。另一方面,暂行办法对投资自持物业的开发并未作出明确限制。这样,商业地产靠长期收益产生回报的特性正好与保险基金寻求长期稳定的收益回报的特性相一致,好的商业地产项目应是受保险基金喜爱的投资方向。
综上所述,从资本因素上来看:(1)商业地产的资金需求量要大于住宅地产。(2)商业地产的资金周转周期要长于住宅地产。(3)融资渠道多样化。非银行渠道的融资手段将越来越多地得到使用,包括REITs、信托产品、保险基金等。在政策、市场和资本三个方面,商业地产的市场化程度更高,商业地产的有租金收益和房地产增值收益这两种形式的收益,且商业地产的融资能力使进入商业地产领域的企业可以减弱政策影响,获得长期回报,抵御金融风险,是追求长期可持续发展的企业的选择。
三、商业地产运行的基本要求
中国经济持续的高速增长,国家扩大内需的政策导向,中产阶级的形成和发展,城市化进程的加快,都为商业地产的发展带来了巨大的机会。但因为进入门槛高,从事商业地产开发和运营的企业起码需要具备以下能力。
(一)运营团队建设
目前从事商业地产的业内人士,主要来自两个群体:一是原来做住宅开发的房地产从业人员,另外一个是从传统零售业转行过来的从业人员。很少有专门从事商业地产开发和经营的专业人士。而专业化的团队是保证商业地产项目成功的关键。商业地产项目一般由多种业态组成,涉及的行业功能广泛,无论招商、运营、物业管理都需要具有专业技能经验的团队进行合理