文档介绍：第四章房屋所有权 一、房屋 (一)房屋的概念 广义的房屋:房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物(《房地产管理法》第2条)。 狭义的房屋:是指建筑于土地之上的供人民居住和从事营业或其他社会活动的建筑物。
(二)房屋的分类 1、城市房屋、农村房屋 分类意义:相对城市房屋,目前我国农村房屋商品化程度较低,法律严格限制其进入市场。 2、居住用房、商业用房和公益用房 分类意义:非经法定程序,公益用房原则上不得进入市场;居住用房和商业用房分别应当遵循用途方面的限制。
3、商品房、经济适用房、廉租房 (1)商品房:是指房地产开发经营企业开发的经批准用于市场出售而建造的房屋。 (2)经济适用房:是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。 (3)廉租房:是指国家为保障城镇最低收入家庭的基本住房需要的住房。 分类意义:商品房原则上可以自由流通;经济适用住房、廉租房的取得条件受到严格限制。
4、城市公房、城市私房 (1)城市公房:包括两类,第一类历史上形成的由房管部门管理的公房,另一类是国有企事业单位兴建分配给职工居住的房屋; (2)城市私房:包括历史遗留的个人拥有所有权的房产、个人兴建的房屋和购买的商品房。 分类意义:城市公房面临一系列的住房制度改革过程中出台的政策的调整;城市私房承载的私权属性更为纯粹。
二、房屋所有权 (一)独有 思考:房屋所有权交易中是否有适用善意取得制度的可能? (二)共有 1、按份共有 (03年司考试卷三第1题)甲、乙、丙共有一套房屋,其应有部分各为1/3。为提高房屋的价值,甲主张将此房的地面铺上木地板,乙表示赞同,但丙反对。请问该房屋最终能否铺上木地板?
注意:《物权法》第97条:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。 2、共同共有 《物权法》第103条:共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。在我国,通常认为共同共有有三种类型,即夫妻共有、家庭共有、遗产分割前的共有。
3、共有人的优先购买权 《物权法》第101条:按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 思考:(1)按份共有人的优先购买权与承租人的优先购买权发生冲突时,该如何处理?为什么? (2)共有房屋中几个共有人同时主张优先购买权的如何处理? (3)共有人之一抛弃共有部分的,抛弃的部分如何处理?
(4)案例分析:孙家立一家15人于93年盖房9间,94年全家分家析产,孙家立与其弟弟孙家谋、孙家虎各分得三间房。95年孙家立因其子另外申请到一块宅基地,准备盖新房,因资金不够,遂决定将其三间房作价2万元卖给本村李洪国。双方正式订立了书面合同。合同规定:“一旦新房盖成,就交旧房(三间瓦房)。”李洪国预付了1000元定金。同年,孙家立之子突然患病住院,花费2万元医药费。孙家立感到无力盖新房,遂找到李洪国提出解除合同,并退回定金。李洪国认为双方已订立正式合同,如孙家立不愿交房,则应将其已申请到的一块宅基地转让给他。双方不能达成协议,李洪国遂到法院起诉,要求孙家立交付房屋,双倍返还定金,如不能交付房屋,应将宅基地估价转让给他。而被告孙家立的弟弟孙家谋则提出孙家立转让房屋时没有通知他,侵害了他的优先购买权。
请问: ①“孙家立之子突然患病住院”是否构成不可抗力? 《合同法》第117条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” ②孙家立的行为是否构成违约?
③原告能否请求被告转让被告之子已申请到的宅基地? 《国务院批转第二次全国农村房屋建设工作会议纪要的通知》(1982年):集体划给社员的宅基地,社员可长期使用,所有权仍归集体,严禁买卖,出租和违法转让。 《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(1984年)人民法院处理公民之间宅基地使用权的案件,应根据土地归国家或集体所有,一律不准出租、转让和买卖的原则,参照解放以来宅基地的演变和现实使用情况,照顾群众生活的实际需要,依法保护国家、集体和个人的权益。