文档介绍：2018/8/17
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上海大众新会计准则应用专题
投资性房地产
赵洪进主讲
新准则·新视野·新思维
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投资性房地产
在我们公司会计准则操作手册中,投资性房地产会计政策主要包括哪些?
(一)投资性房地产的定义及确认条件
(二)本公司投资性房地产的范围
(三)投资性房地产的初始计量方法
(四)投资性房地产的后续计量方法
(五)投资性房地产转换
(六)投资性房地产的处置
(七)投资性房地产后续计量模式的变更
(八)会计科目设置及使用
(一)投资性房地产的定义及确认条件
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产的特征:
①投资性房地产业务是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权,这实质上属于一种让渡资产使用权行为。
②投资性房地产属于日常经营性活动。形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入,但对于大部分企业而言,是与经营陛活动相关的其他经营活动,形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。
(二)本公司投资性房地产的范围
根据投资性房地产准则的规定,投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
1、已出租的土地使用权
已出租的土地使用权,是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
2、持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益,符合投资性房地产的定义。
例如,企业发生转产或厂址搬迁,部分土地使用权停止自用,管理层决定继续持有这部分土地使用权,待其增值后转让以赚取增值收益。
注意:按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权,也就不属于投资性房地产。
3、已出租的建筑物
已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
例如,甲公司将其拥有的某栋厂房整体出租给乙公司,租赁期2年。对于甲公司而言,白租赁期开始日起,该栋厂房属于投资性房地产。
应注意:
1)用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。
2)已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协议规定的租赁期开始日起,经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物,不属于已出租的建筑物。
3)企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。
例如,企业将其办公楼出租,同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务,企业应当将其确认为投资性房地产。
4、不属于投资性房地产的项目
(1)自用房地产
自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产,如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产,企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。
(2)作为存货的房地产
作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
(三)投资性房地产的初始计量方法
根据投资性房地产准则的规定,投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。
(四)投资性房地产的后续计量方法
在后续计量时,通常应当采用成本模式,满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。