文档介绍：目录
第一部分市场分析及价格定位 4
一、上半年九亭地区总体楼市特征 4
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7
二、九亭地区个案调研数据 9
(三期) 10
(四期) 14
17
21
24
30
7. 英国会 34
41
三、九亭地区个案营销对比分析 42
42
43
45
47
49
51
53
55
57
59
四、九亭周边地区楼市动态分析 61
61
72
79
五、九亭地区下阶段发展规划 80
80
80
83
六、本项目立足于九亭地区的支撑要素 84
84
87
87
七、附录 88
(数据摘自松江区房地产交易中心) 88
90
第二部分产品SWOT分析 91
一、战略因素(SFAS)分析 91
二、内部因素分析(IFAS) 93
三、SWOT分析形成的TWOS矩阵,确定项目基本战略 93
第三部分客户定位 94
一、周边区域(徐汇、闵行、长宁) 94
二、外区域 94
三、投资客 94
第四部分卖点提炼 95
第五部分企划总精神 96
第六部分销售计划 97
一、销售计划 97
二、销售控制方案 105
三、促销方案 106
四、定价原则 106
第七部分推广方案 107
一、全案推量预估及费用预算 107
二、一期媒体推广整体策略 108
三、各类媒体选择 111
四、一期媒体推广整体时间及费用预算表 114
第一部分市场分析及价格定位
一、上半年九亭地区总体楼市特征
松江九亭的房地产市场在今年上半年出现了以下比较明显的变化:
房价呈逐步上升趋势
从九亭房产市场来看,销售价格呈稳步上升趋势,例如年初爱伦坡艺墅开盘价格为5000元/平方米(联排),独栋6000元/平方米起,中期售价随着市场利好消息一路上扬,目前的销售均价已经达到了8500元/平方米(独栋),联排别墅价格达到6500元/平方米,二期目前只推出20余套,且为景观房,相应价格上升的幅度比较大。国亭花苑四期公寓项目,开盘价格仅为3250—3750元/平方米。嘉富丽花园今年1月开盘,开盘定价4000元/平方米(叠加、联排别墅),5500元/平方米(独栋别墅),目前售价叠加别墅达到4500元/平方米,
联排别墅达到4800元/平方米,独栋的价格上升到了7000元/平方米,联排、叠加别墅平均上升了约500-800元/平方米左右。从以上数据得知,九亭地区房价仍处于上升阶段。
销售周期短
据调查九亭地区今年来物业销售情况良好,嘉富丽花园今年1月开盘,总量186户在三个月内售磬;爱伦坡艺墅6月推出的22套别墅,目前也只剩余3套联排还为售出;去年年底开盘的上海诗林260余套独立、双联、三联、叠加、小高层也仅剩余三套别墅及一套小高层公寓,从以上数据得出,九亭地区房产的销售情况非常的良好。
品牌优势逐渐显现
经过九亭地区这几年的发展,聚集了一批相当有规模的房产公司:复地集团的爱伦坡艺墅、中体奥园集团的奥林匹克花园;这些项目的售价比周边项目高出了数百元之多。真正体现出了品牌的优势。
购房客户的年龄层明显降低
据了解,今年以来购房客户的年龄层次明显降低,随着中春路高架的即将完工及轨道9号线通车时间的日益临近,九亭地区吸引了大量的年轻白领来此居住。
楼盘
地址
房型
当前均价(元/M2)
三盛颐景园三期(未开盘)
涞亭南路888弄
多层
预计4000-4200
国亭花苑四期
九亭大街403弄
多层
小高层
3250-3750
预计4200
爱伦坡艺墅
涞亭南路599弄
独栋别墅
8500
联排别墅
6500
上海诗林
九亭大街涞亭南路口
小高层
4200
联排别墅
4750
独栋别墅
5300
奥林匹克花园
沪松公路与涞亭路
多层
4800(一期)
预