文档介绍：万达,地产铁军做合约规划的15条铁律
导读:成本控制需要多方协同,且与进度、营销存在天然矛盾,因此良好的软环境对于目标实现至关重要。万达的成本管理特点,首先在于体制上保证了成控工作的独立性与权威性,同时基于万达本身军事化的超强执行力,克服了众多地产公司成本管理受制于人、难以推动的弊病。
合约规划就是将未来要发生的成本支出以合同分类的原则建立,通过对开发过程中成本支出的项目个数,包括合同支出和无合同费用支出等进行统筹,明确成本的具体流向,是目标成本对项目成本的指导与预控的重要手段。(文中图表字小请横屏或放大观看)
 
一、万达成本管控模式今昔对比
 
万达成本控制部组织架构:
其中,目标成本组负责可研与决策文件编制、项目现金流审核。结算复核,参与建造标准指定。过程控制组负责成本动态管理、商务评标、结果三级审核。招标合约组负责组织工程一类招标、合格供方品牌库管理、网上招标管理。集中采购组负责组织材料设备类一类招标和单项合同审批,兼成本系统行政管理。指导检查组负责招标及成本管理的检查,指导,出具管理建议。
如下图所示,过去根据模块化编制招标计划,容易有漏项;结算计划和招标计划需要单独编制。现在依据合约规划能够生成招标计划,待发生成本台帐;合约规划模板提供了多年万达商业地产成本管控经验;依据模块化及招标计划,进行结算计划的编制。
下图中,现在在合约中明确成本费用与成本科目的对应关系,预计将发生的合同,对每个合同进行成本预控,从而实现目标成本预控;减轻了合同拆分工作量、避免拆分过程中的归集错误,但对前期合约编制质量要求较高。
万达现在的合约规划流程:
由上述合约规划的管理调整与变革,使万达的成本管理更具优势。
 
二、万达合约规划的4大特点
 
,完善了成本管理模块化体系
合约规划和万达商业地产多年管理经验积淀而成的模块化衔接,完善了成本管理的模块化体系,合约规划可确保各项目合同签订的计划性和规范化。
,分解成本管控工作步骤
合约规划不但全面统筹了项目预计支出,更有实际工作指导作用的将成本管控的工作步骤进行分解,合约规划能控制合同签订与费用支出,做到事前管控。
,可适应不同业态自由组合
根据万达十余年商业地产成本管控经验,分业态编制,可适应不同业态组合的成本管控。
合约规划实现项目支出统筹的标准化,以及对待发生成本的合理预估;而根据不同合同范围及界面,以及不同业态,进行合理的待发生成本预估。
,为建数据库奠定基础
合约规划在科目编码、合同编号、费用编号等内容上统一要求,为数据库的建立奠定了基础。
合约规划实现了项目支出统筹的标准化,以及对待发生成本的合理预估;项目支出归属的成本科目编码及科目名称都是标准化的。
 
三、万达编制合约规划的15大铁律
 
铁律1:控制各分项工程的支出规划
预设成本归集的科目及业态,避免人为分摊过程中产生归集错误。
铁律2:控制招标金额,实现成本可控
当合约规划=合同金额,则合约规划金额全部转化为已发生成本,如下表:
当合约规划>合同金额,那么合同金额转入已发生成本,剩下的进入规划余量,如下表:
当合约规划<合同金额,则不能正常定标,通过以下方式来确定合约规划金额能否调整,及不能