文档介绍：房地产开发企业所得税培训讲解
第一部分:房地产开发行业,企业所得税的纳税人、纳税范围。
在中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。包括内资外资企业、房地产企业及非房地产企业都适用房地产所得税政策。
第二部分;征税对象、符合结算的条件及核定征收的条件。
一、征税对象:
企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。征税对象就是:住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,其中也包括土地开发产品。
二、符合结算的条件:
除土地开发之外,(没有明确土地开发完工条件)其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:
(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。开发企业能提供建设主管部门签发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》应视为已经备案并完工。
(二) 开发产品已开始投入使用。这里理解是:开始办理开发产品交付手续或入住手续,或部分开发产品投入使用而不是要全部。根据国税函[2010]201号文件规定,房地产开发企业建造,开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或者是否办理完工(竣工)备案手续。以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已经开始投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
以上三个条件都不考虑工程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理了决算手续。
以上三个条件一般是按顺序依次进行。
三、核定征收的条件:
企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形,(依照法律行政法规规定可以不设置帐簿的;依照法律行政法规规定应当设置但未设置的帐簿;擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的;虽设置帐簿,但帐簿混乱或者成本资料,收入凭证,费用凭证残缺不全,难以查帐的;发生纳税义务,未按照规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的;纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的;)税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理,但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
从这里看出核定征收方式应该谨慎使用,原则上应该在产品完工后确定。因为没有完工前按毛利率计算利润不能说明核算不健全。但在产品未完工时,企业不主动申报除外。
核定征收计税利润率我市地税从2011年7月1日调整为20%以上30%以下。
第三部分:收入的确定
收入的范围。开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益(含完工前的定金、内部认购、会员费等也包括货币资金和非货币资产)。
代收费的处理原则。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。以是否开票为标准
实现销售收入的确认。
(一)全额付款为收款日:采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。
(二)分期付款为付款日。采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。
(三)按揭方式两次确认。采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(四)委托销售方式收入的确定。采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:
,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
,属于企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应
按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。就高不就低的原则来处理。
(五)采取基价方式。采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议