文档介绍：湖西街地块可行性研究
南京●扬子
总序
※房地产市场环境不容乐观
※产品构架效益为先
※一级市场竞争激烈
※项目财务成本核算
※土地挂牌策略方案
房地产市场环境分析
宏观调控周期,市场前景不明
河西区域环境综述,板块划分稀缺供应
区域竞争项目详解,市场供销两旺
房地产宏观调控
2005
年
3月
加息,抑制需求,最低首付款可由20%提高到30%,居住不满一年出售的房屋,征收现购入价减去原价5%的税率
稳定房价“旧八条”,房价涨幅与各地方政府官员职位升迁直接挂钩
4月
副总理曾培炎调控市场需求,调整产品结构等四点要求
“新八条”打击炒房炒地,加强对普通房和经济适用房价格调控,超1年未动工的,征收土地闲置费;2年则无偿收回
6月
个人购房不足2年转手交易,即开征全额营业税;
明确享受税收优惠政策的普通房标准
建设部将采取5项措施保障中低收入家庭住房需求
7月
物权法草案全文发布
省建设厅《关于进一步加强我省民用建筑节能工作的实施意见》
2006
年
4月
央行上调金融机构贷款基准利率。,%%。
5月
国务院发布“国六条”
九部委联合发布“国六条”的十五条实施细则
7月
《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(即165号文件)
《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》
8月
央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率。,%%;,%%。
加息幅度与周期
时间段
基准利率
优惠利率
增加
2004年10月以前
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2004年10月
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2005年3月
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2006年4月
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2006年8月
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98—03年,南京商品房开发投资逐年平稳增长,04年出现了突破性的飞速增长,05年受国家宏观政策的影响,房地产投资增幅明显放缓,预计今年将延续这种放缓的趋势!
预计06—07年,南京市竣工面积将集中放量;同时,施工面积的增幅明显高于竣工面积,意味着未来市场的供给量将逐渐放量!
南京市商品房销售量一直处于上升状态,03年以后更为明显,即使经历了强烈的政策压制,2005年的销售量依然保持了强劲的上升势头
从2003年开始,商品住宅房均价相继突破了4000和5000。2005年,受宏观政策影响,上升幅度得到抑制!
01年1万套,至03年已经接近6万套的成交量。03年之后,国家开始对房地产市场进行政策调控,使得04、05年的二手房交易量出现下滑。但从曲线走势可以看出,市场的需求依然强劲,伴随06年拆迁量的加大和国家对住房供给结构的调整,预测未来二手房交易量将再次会攀升!