文档介绍：YAO 姚瑞岭作品
The tourism plan of Yao
开封水系二期文化定位报告
Kaifeng Tourism Development Master plan
河南大学旅游管理系2005级姚瑞岭
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文化论证逻辑框架
SWOT分析
论证背景
论证概况
论证意义
论证主题
定位原理
定位结论
定位论证
填充论证
填充原理
空间结构
水系填充
四坊填充
五区填充
实施保障
现状问题
操作方向
政策保障
管理建议
项目位于开封市老城区西部,是开封市老城区城市发展的重要组成部分。规划范围北起龙亭湖风景区,南至包公湖风景区,总面积82公顷。
水系二期:景观带全长1900米,东西平均宽约100米。河道宽度在18--50米之间,平均宽度30米,。由北至南按河道流动空间分为集锦园、春花园、夏荫园、秋韵园、冬凝园等5个景观段。
建设内容:6座市政桥梁、5座大景观桥、10个小景观桥、亭台楼阁等景观建筑14处、曲廊内造园一处、假山一座,园路4000米、。
论证内容:本报告重点论证建业项目水系周边地块(含沿河景观带) 开发方向和定位依据问题,为项目的定位、设计、开发及运营提供依据。
①
③
②
①龙亭湖风景区
②陆福桥
③包公湖风景区
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论证背景
论证概况
论证意义
论证主题
SWOT分析
一河及两带:
以水系为轴心,将两岸景观旅游和新增景点延伸到“四坊五片”中,将旅游休闲人群导入“四坊五片”,形成东京梦华项目“文、旅、商、居”的和谐统一,使宋文化成为“四坊五片”的魂魄,让开发项目具备更强的市场活力。
四坊:
以水系和西门大街为城市肌理分割线,将地块划分为四个区域,成为东京梦华项目躯体;
五片区:
以不同的文化定位和功能定位,形成五大历史文化传承区和商业休憩区,成为项目的主脉
坊
坊
坊
坊
片区
片区
片区
片区
片区
文化主题的与项目开发的关系
文化布局规划总图( 为现有景观和新增景点)
“四坊五片”的开发,借助文化灵魂、古香古韵街坊、开封风格建筑、特色茶楼酒肆、现代风情“吧”室,构成新的历史背景深厚的“不夜城区”。
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论证背景
论证概况
论证意义
论证主题
SWOT分析
文化嫁接后项目的优势
全市首家也是唯一一个提出“文旅商居”并举的开发项目。
全市首家将清真文化商业居住融入开发的项目。
实现建业集团由住宅领域向文化、商业、旅游复合型发展的转型。
文化嫁接后项目更加符合贴近政府对文化旅游项目扶持的政策。
文化嫁接后,项目开发定位能实现差异化和个性化。
全市首个利用整合开封非物质文化遗产进行展示、体验、消费整合运营的项目。
使项目更符合“全省中心商务功能区和特色商业区建设“的战略需求。
文化嫁接后,使项目更加贴近本土市场,可操作性更强。
对政府的好处
全市唯一一处已成型的开放式景观带能够复原《清明上河图》市井繁荣的地块和项目。
全市唯一一处能够连接龙亭湖包公湖风景区,使其由景点向旅游区域化发展的地块,且能解决老城区旅游配套的难题,提升城市功能的项目。
可以促进大容量就业。
促进文化产业升级,形成城区经济增长点。
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论证背景
论证概况
论证意义
论证主题
SWOT分析
项目地处开封老城区,北连龙亭湖景区,南接包公湖景区,土地稀缺珍稀,具有区位优势。
开封的各种传统文化和情感文化可以作为项目支撑;
项目规模和体量较大,利于产生规模效应和品牌效应;
开发商为建业地产,项目的口碑效应在前期将会起到重要作用;
已经初步形成了一条沿河景观带,自身具有优异的景观条件;
成熟的、颇具名气的开封小吃等商业文化具有较强吸引力。
项目容积率较低,开发成本较高,商业开发前期压力大;
项目地块位于老城区,区域内交通条件复杂,将会制约项目的整体规划和开发;
项目前期缺少与大型商家的战略合作,项目的后期的招商及运营缺乏支撑;
地块较多,拆迁难度较大,导致项目进展缓慢;
项目交通体系尚不完善,水系景观区整体低于地面,交通不便,可进入性差;
北高南低,水系的汛期排水,将成为严重问题。
中原经济区建设,开封的旅游地位提升;
文化产业园区的规划和实施;
与政府打造“全城一景”“大宋公园”的政策相符;
差异化的潜力,旅游文化地产的开发在开封尚属空白;
河南省关于促进中心商务功能区和特色商业区发展的支持;
棚户区改造的力度增大及政策支持;
项目的商业部分,前期需要加大投入;
前期的开发和后期的专业化管理经营难度大;
项目的文化挖掘、论证成果具有时效性和不唯一性,实施越早,对于本项目的竞争和威胁就越小;
优势
劣势
机会
威胁
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论证背景
论证概况
论证意