文档介绍：房地产开发项目评估方法(2)
房地产开发项目评估方法
一、房地产开发项目建设程序
二、项目策划方法
三、项目评估参数的确定
四、市场分析方法
五、财务评价方法
六、举例分析
一、房地产开发项目建设程序
■获得土地阶段(初步可行性研究)
↓土地报价的可行性研究报告
↓董事会批准参加土地竞买重大事宜
↓参加土地竞买
■前期管理阶段
↓产品方案优化
↓规划设计与方案优化
↓可行性研究与项目融资(前期终点,三证评估,四证放款)
■经营计划阶段
↓
■经营实施阶段(动态管理与控制)
↓开工准备
↓项目开工
↓开盘销售
↓竣工验收
■后评价阶段
二、项目策划方法
策划的真谛:优化方案,确定参数
策划的内容:
1、优化产品方案
2、优化项目分期开发方案
3、优化规划设计方案(总平面)
4、优化融资方案(范围、金额、时机)
1、优化产品方案
(1)优化准备——市场研究
◆宏观趋势分析,得出产品的数量空间和价格空间;
◆产品定位分析,确定产品档次及价格;
◆价格预测,确定未来若干年的产品价格。
(2)产品方案优化
◆以利润为目标,用线性规划方法
◆确定每种产品用地面积、开发数量;
◆产品方案优化必须在在项目规划前完成,在项目可行性研究和评估阶段进行优化意义不大。
2、优化项目分期开发方案
分期开发与利润
每期开发规模与期数
每期衔接与项目开发周期
3、优化规划设计方案
规划设计方案的作用
满足政府用地规划要求、满足用户的需求、满足开发商效益最大化要求
需经过政府审批,审批后不能轻易变动
方案优化方法
主要从开发商效益最大化角度,在满足政府要求和用户需求的前提下,用动态指标和方案比较方法优化。
4、优化融资方案
(1)满足项目融资条件:
①资本金要求:权益资金占总投资比例不低于35%
②四证要求:拿到土地证、土地规划许可证、建设规划许可证、施工证等四证才能放款。
(2)资金需求规律:前紧后松
(3)融资范围与方法:
①分期融资:保证本期项目资本金占本期工程总投资的比例达到规定要求,由本期工程经营收入还款。
②项目融资:一次承诺整个项目贷款,还款周期跨越多期工程,多期工程滚动开发。保证项目资本金占项目总投资的比例达到规定要求。
③土地抵押贷款,以抵押物的价值作为贷款决策依据。
(4)融资方案优化结果
贷款金额、用款时间、还款计划
三、项目评估参数的确定
(1)基本参数
(2)项目分期开发计划参数
(3)开发产品经营计划参数
(4)投资估算及使用计划参数
(5)资金筹措计划参数
财务评价参数汇总表
71>.20
%
年利率
万元
各种利息支出
%
占建安费用比例
万元
不可预见费
%
占收入比例
万元
销售费
%
占建安费用比例
万元
管理费
%
占建安费用比例
万元
开发间接费
%
占建安费用比例
万元
其他工程费
%
占收入比例
万元
开发期税费
%
占建安费用比例
9><>
万元
公共配套设施
元/㎡
单位建筑面积
万元
基础设施费
%
占建安费用比例
万元
前期费用
元/㎡
每平方米地价
万元
土地费综合
元/㎡
单位造价
万元
二期地面车库
元/㎡
单位造价
万元
二期住宅
元/㎡
单位造价
万元
一期地面车库
<>
元/㎡
单位造价
万元
地下车库
元/㎡
单位造价
万元
一期住宅
万元
建筑安装工程费用
万元
总投资
4
元/平方米
二期地面车库出售