文档介绍：谨呈:重庆市千叶房地产开发有限公司
二郎千叶·中央街区投标书
重庆天晟渝都房地产顾问有限公司
2011年6月11日
Super City (重庆)
天晟不动产
目标和背景分析
核心问题
价值主张
营销主张
&推售
天晟保障
L6-1地块主要经济技术指标
建筑面积
㎡
占地面积
25794 ㎡
容积率
商业面积
㎡
办公面积
㎡
公寓面积
㎡
建筑密度
45%
项目规划
小户型、纯商业综合体项目,拥有个性化的功能配套和良好的社区环境
空
中
会
所
项目属性定位:
城市核心边缘、个性空间、远景价值看好的
公寓
项目属性关键词:
CBD延伸区
金融、商业延伸区
纯商业开放式公寓
户型空间灵活转换
目标解析:
从销售价格分析,片区内售价最高的精装小户型11000/㎡(50平方米以下)
从销售量来分析,2011年同类产品开盘最好销量约为9000㎡,销售速度约为
3000㎡/月。
思考:
目前处于什么样的整体市场形势下?
目标售价在市场上面临怎样的竞争态势?
目标销售速度处于怎样的竞争地位?
竞争项目客户分析-支撑本项目价格和销售速度?
我们目标:
价格:精装修均价11000/㎡;
速度:2011年10月份开盘,总销售面积
㎡, ㎡。
目标
背景分析。
1
市场概述
所谓政策不痛不痒,银行调控伤筋动骨!
 
每月一次的存款准备金上调,依旧准时……
 
银监会允许各家首套房提高首付比例……
 
银根紧缩、限制贷款、排队放款…..
市场混战,弱肉强食,“剩”者为王
 
开发商折扣清盘,加紧冲刺回款力度……
 
购房者唯恐掉队,谨慎选择性猛追,企业品质与
口碑效益凸显……中小开发企业面临生存压力。
宏观政策
从2011年5月18日起,。央行最近一次上调准备金率是在2011年4月21日,本次是央行今年内第五次宣布上调存款准备金率。此次调整之后,大型商业银行的存款准备金率达到21%,再创新高。%。
天晟观点:
存款准备金上调将直接影响房贷的发放, 。据估算,此次上调后,可一次性冻结银行资金3,700多亿元,此举意在进一步回笼市场的宽裕流动性,进一步足额充分回笼5月到期的5000亿元央票。这对于房地产发展将是具有重要意义。
商品房未“一套一标”每套将罚款5000元
据国家发展和改革委员会12日公布的通知,房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”,每套处5000元罚款。构成价格欺诈的,责令改正,没收违法所得,并处违法所得5倍以下罚款;没有违法所得,处5万元以上50万元以下罚款。
发展改革委表示,房地产开发企业违反有关价格法规,情节严重的,要责令停业整顿,或者由工商行政管理机关吊销营业执照。通过严厉惩处,切实保障《商品房销售明码标价规定》贯彻执行。各级价格主管部门开展商品房销售明码标价执行情况专项检查,对违反相关规定的要发现一起,查处一起,并依法严惩和公开曝光。
天晟观点:
实行“一房一价”能使消费者在购房过程中获得更充分的信息,提高透明度,减少被蒙骗的机率,利于房地产市场的规范化运营,遏制开发商的“坐地起价”行为,但在控制房价方面意义不大,甚至有人对其可操作性产生质疑。
“一房一价”对于二手房市场来说操作难度更大,即使监管、执行到位,也对房价和二手房市场格局没有太大实质性的改善。细则中规定,二手房不得在标价之外加收任何未标明的费用。但实际上,二手房的成交价格都是买卖双方经过讨价还价议定的,成交价格必然与挂牌价格不同,而且业主在挂牌的过程中也可以根据市场和自身状况改变报价。
宏观经济
% 通胀压力仍在继续
国家统计局公布的4月CPI %,数据显示,%,但环比仍然在上涨,通胀仍然在顶部运行。
一些乐观者认为,CPI增长态势是见顶回落,后续政策和经济增速可以高枕无忧。而悲观者认为,通胀压力仍在持续,并且担忧进一步的紧