文档介绍：海逸长洲项目营销总结
营销中心市场部
融创集团营销中心市场部——2006年4月
本报告旨在通过第三方的观点,对海逸长洲项目的营销推广进行总结,力求
客观、真实。
由于项目时间跨度长、人员变动大等因素,部分资料不完整,对于该研究结
果产生一定的影响。
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海逸长洲项目营销总结
一、项目操作总结
二、项目简介
三、区域市场动态分析
四、产品分析
五、项目核心价值分析
六、目标客户群分析
七、销售策略分析
八、项目推广总结思路
九、广告策略
十、媒介策略
十一、渠道策略
十二、公关活动策划和现场包装
十三、推广费用评估
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一、项目操作总结
项目优点:
项目市场格局高,市场形象确立充分,推广主线清晰,针对目标客户群的诉求
准确。
海逸项目用了将近一年的时间打造项目形象、市场格局,获得了很好的市场口
碑,使世界级富人区的形象深入人心,为现场带来了大量的目标客户群。
客户购买体验充分,现场包装冲击力强。
现场的示范区、样板间以及销售现场都为客户营造出了富人应该感受到的氛
围,让客户慕名而来、满意而归。
客户驱车经过景观大道到达售楼中心这一过程给了客户极强的心理尊崇感,值
得借鉴。
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一、项目操作总结
项目优点:
推盘节奏控制合理。
做好推盘前的客户需求登记非常重要,始终保持所推户型供求平衡或供
略小于求,确保销售速度和销售利润。
涨价不是盲目的,要根据阶段性供求比例、客户积累量与工程节点、销
售节点进行配合,来达到控制销售速度、提高利润、刺激客户快速成交的目
的。
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一、项目操作总结
项目优点:
公关活动效果明显,影响力大,针对性强。
海逸在活动营销、事件营销方面做的比较好,主要体现在活动后的媒体
放大、媒体跟进上,往往一个活动进行完,要进行一到两个月的宣传推广,
充分放大活动的目的、意义、效果以及影响力,让更多的客户喜欢参与,乐
于参与,达到口碑相传,同时让客户更真实的感受到富人区的生活方式、生
活氛围以及一种荣耀感。
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一、项目操作总结
项目不足:
前期媒体选择面过宽,针对性不强。
大众媒体抢夺资源、狂轰烂炸,小众媒体面面俱到,缺乏对每种媒体适应人
群的具体了解。
前期推广区域过于分散(唐山、山西等)。
以上都导致了推广费用过高。
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一、项目操作总结
项目不足:
沿湖优势户型的价值最大化没有完全实现。
沿湖户型与沿路户型的价格差距不足够大,导致沿湖户型很快销售一空,没
有很好拉动项目整体均价的提升。
产品推广阶段诉求不系统、不清晰。
对产品的包装、产品的宣传比较传统,缺乏创新手段。
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二、项目简介
海逸长洲项目位于卫南洼风景区,拥有稀缺的景观资源,浩瀚湖景成
为该项目不可比拟的优势之一。
东临友谊南路城市主干道,与城市的金融中心、休闲中心毗邻。
项目坐落在大梅江板块内部,高档住宅集中,生活设施逐渐完善,生
活氛围已形成。
项目为天津市高档项目,拥有较强的知名度和较好的美誉度。
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