文档介绍：房地产开发成本构成都有哪些?分别占总成本的比例?
开发成本包括土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用等。
其中:
1. (土地开发成本)土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费,耕地占用税,劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等。
,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等
,
,开发小区内的道路,供水,供电,供气,排污,排洪,通讯,照明,环卫,绿化等费用。
,指不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施发生的支出。
,组织管理开发项目所发生的费用,包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊消等。
房地产开发成本的组成内容
  
    从上可以看出:构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用,也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支,与开发工程量的关系并不十分密切,如果将期间费用计入开发产品成本,在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下,就会增加开发产品的成本,特别是在开发房地产滞销时期,将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本,就会使企业造成大量的潜亏,不能及时反映企业的经营状况。同时,将期间费用计入开发产品成本,不但要增加核算的工作量,也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此,现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益,不再计入开发产品成本,也就是说,房地产开发企业开发产品只计算开发成本,不计算完全成本。
探秘房地产开发成本“戏法”利润监管亟待加强
记者进行了一番采访,了解到房地产开发“成本戏法”的某些奥秘。
土地成为“虚增成本”道具
房地产开发离不开土地,国家对土地实行“招拍挂”的初衷,在于体现市场公平,提高价格透明度。但记者在广西、湖南等地了解到,“招拍挂”反而成了某些开发商虚增成本的道具。
规模较小的项目,某些开发商在招投标过程中可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”“上限”,与有可能参与竞标的同行,在茶楼酒肆或者会议室里组成“价格同盟”,由一家公司以较低的价格竞拍下来后,其他公司共同建设,但楼盘销售价格参照周边楼盘价格定出高价。
对于规模涉及几百亩土地的项目,土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控,开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”,通过招投标“评估”方式,排挤一些外来的竞争者,通过打压对手,减少竞争压力“夺标”。
此外,在掌握从政府部门漏出的“风声”后,开发商在未来的黄金地段抢先“圈地”。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕,开发商就会连夜“跑马圈地”,因为这时候土地价格最低廉。
通过上述三个办法拿到土地,都能降低成本。但为什么末了地价成本又都上去了呢?
“这就是手段了!”广西熟悉房地产行业会计内幕的人士江海强说,“招拍挂”之后,大部分房地产企业不会立即上交所有款项,往往会申请延期交款。根据国家规定,相关职能部门应向企业收取滞纳金,但滞纳金数额由职能部门说了算,这就留下了“操作”空间。“职能部门要求收取的滞纳金、罚款,到企业成本账里就提高了好几倍。”
建材、“人头”和规划都能做“成本文章”
建筑材料是开发商成本控制的重要筹码。钢筋、水泥、板材、管线等,某些开发商善于“恰到好处”地在几乎所有不影响工程质量安全的环节上使用价格相对低廉的产品。“尽管这部分材料成本低廉,但我们要求供货商填写的发票是原来价格的2倍至3倍。”一些房产公司工程部门人员私下说。
凑人头数也是一个“绝招”。某些开发商搞来亲戚朋友甚至整村整族人的身份证来制造使用大量“农民工”和“技术工程师”的假象。在某些项目,农民工的工资甚至可以开到每月2000元至3000元,拿不出任何资质证明的“技术工程师”,每月开出的工资也达到8000元甚至10000元,大量的虚增成本开支从此而来。
此外,修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心,但这也是实现“成本飙升”的重要环节。一般来讲,大户型利润比中小户型高,所以在楼盘建设过程中,开发商有意将大户型面积进一步加大,将中小户型面积进一步压缩。竣工后在测量过程中,通过有“内部关系”的职能部门,将这种同一楼盘不同户型面积“乾坤