文档介绍：黄州《上上城》项目
规划设计任务书
正量联行咨询机构
2014年3月
目录
一、项目定位
(一)项目主题定位及业态
(二)功能/区域形象
二、项目整体规划设计指引
(一)整体规划设计原则
(二)物业类型配比
三、住宅产品设计
(一)住宅布局原则
(二)住宅建筑风格
(三)户型配比设计
四、商业产品设计
(一)商业街局部原则
(二)商业建筑形态
五、园林景观设计要求
六、交通流向分析要求
七、节能环保要求
八、规划设计成果
(一)设计成果
(二)设计成果提交
一、项目定位
(一)项目主题定位
都市乐活精致住区
都市街区生活、风尚精致住区
集“商业、居住”为一体,倡导都市居住理念和生活理念,引领未来城市发展趋势;
变传统的住宅区为都市街区生活与住区的融合,即由传统的“纯居住区”模式演变为“商业——居住”的有机融合,构成都市乐活的理想生活境界。
目前国内城市除核心商圈外,商业与住宅的结合,就是都市现代生活与居住的融合。
(二)项目业态定位
住宅形态
商业形态
双核驱动模式
构成元素
集中商业
主力店和次主力店两端布置
本案主要形态
商业街
主题内街、风情外街
社区商业
服务社区生活的底商
景观高层
都市精致住区、异域风情园林
(三)属性定位——功能与区域形象
主题街区,精致住区!
二、项目整体规划设计指引
(一)整体规划设计原则
1、商业设计原则
(1)相对独立原则。本项目商业定位设计应考虑服务于整个片区。由于本项目为街区型商业街,具有相对独立性与开放性两个特点;它不同于社区底商,整体布局时,首先应考虑商业街相对独立性与开放性。
(2)销售为先原则。本项目商业物业满足使用功能前提下,首先满足销售,不论是集中式还是街铺均考虑便于后期销售。
(3)灵活拆分原则。地块集中商业设计应布置在东门路与赤壁二路交汇处及赤壁二路与规划路交汇处;商业街以餐饮、娱乐休闲、名品名店为主,偏向服务型,商业街两端和显眼位置的业态分布为次主力店和特色店。
设计时考虑后期销售,商铺面积尽量考虑“小铺”,以及灵活拆分组合和分割等原则,设计要考虑横向和竖向两个方向的灵活组合和分拆,以便于投资者购买和经营者使用,分割后可实现“小铺”,组合后有可实现“大铺”,以降低购铺者的投资门槛。
(4)外形突出原则。商业设计应考虑现代感强、创新醒目的宏观造型。在第一层面的天际轮廓线(外观)上,应以创新醒目的外观轮廓强烈标示社区商业中心,以便于形成商圈的认同感。从东门路、中环路、以及城际铁路规划路,本项目应设计为一道靓丽醒目的视觉焦点。
(5)分区设计原则。地块商业规划尽量与住宅区分区规划,对其车行、人流的组织做科学、充分的考虑,包括此商业的对外入口、停车、集散广场,应充分考虑后期使用(自用或销售)。
内聚型庭院与开放型商业街区两种不同的建筑形态的有机结合,高层低密度的大尺度空间制造出都市庭院的绿化空间。
2、住宅设计原则
(1)住宅设计要考虑周边竞争楼盘的特点,设计有竞争力的户型。要求以紧凑高性价比户型为主(设计应做足赠送方法的运用),做好户型创新设计;在现有竞争楼盘户型基础上设计有所提升,体现后发优势。
(2)住宅设计应凸显“品质感”和“精致”等特点。
本项目住宅设计除了体现街区生活中心地段优势外,还需要创造卖点参与市场竞争。
(3)充分利用地形地势,形成住宅区与商业街区分区设计,住宅区以33层高层(底层架空)营造较大楼间距,和较好的内庭院效果,并通过底层架空增强视线通透性和绿化延展性。充分利用地势高差,因地制宜设计半地下生态车库,实现地面停车、半地下停车和地下停车三种停车方式。
3、小区及赤壁二路两侧商业、住宅设计整体风格和谐统一。
(1)需在建筑形态上保持整体和谐统一,并强烈标示本项目鲜明的个性,同时体现都市精品住宅的品质感。
(2)规划设计中:
住宅户型设计在实用基础上,实现优于周边竞争楼盘户型,注重赠送面积和各功能尺寸的合理性,即人性化设计。
户型设计首先考虑竞争的需要和附加价值,赠送面积方式考虑5种方式:阳台、花池、飘窗、结构预留、入户花园等。
住宅设计考虑尽量与商业分开,减少对商业柱网的干扰。
4、弱化和规避不利因素
(1)住宅区私密性不仅需要重视,减少商业区人流、噪音、次干道车流、对住宅区干扰因素更需要考虑。
(2)根据宗地现场高差,设置半地下停车场和人防工程,减少填土和挖方。
(3)陵园部分地势高的部分考虑以打造带水景的园林景观,尽量避开布置住宅。
三、住宅产品设计
1、竞争策略
(1)户型创新,超越周边竞争项目,体现后发优势,户型尽量紧凑实用;
(2)建筑外立面与园林景观风格上凸显特色;