文档介绍：1
目录
研究介绍
第一节行业宏观环境研究
第二节相关区域比对分析
第三节区域内竞争状况和个案研究
第四节项目机会和威胁分析
第五节项目市场定位建议
第六节项目产品定位建议
第七节项目营销分析建议
总结论与建议
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研究介绍
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研究背景
项目宗地地处人南延线终点,占地面积400余亩;有浅丘平地,毗邻麓山高档住宅区;项目地块优劣势明显,区域内竞争较为激烈。客户希望:
项目启动快,在2005年前半年登记
销售速率好,能较快速回收资金
产品能从周边大盘的竞争包围中脱颖而出
符合市场主流需求条件并能在引导市场中做出房地产价值
策划部将采用策略化的市场研究手段:
在显现数据方面解决递进挖掘,关联解读,并结合其他背景资料进行分析,以更好满足客户在数据解读等策略利用方面的行动需要。
策划部将同时采用推广性的市场研究手段:
在定位研究的同时,围绕项目的速率追求和后期行销储备一批目标诚意购房客户,为项目的“接触式”营销构建核心与价值客源。
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研究目的
提供正确甚至准确的市场定位,并要为销售速率的实现构建和储备核心客源。
准确把握项目依托的区位环境、板块地产比对竞争环境及目标市场微观环境。包括目标市场规模、结构、三角差异定位(市场定位、自我条件定位与竞争定位)、有效购买力、目标细分群体行为、心理、利益追求等综合状况及支持理由或障碍。
明确市场与产品方向定位。包括项目的市场渗透度、产品类型细分、面积大小、建筑风格、外观立面、建筑形态功能、价格区间、核心卖点挖掘与发现、产品包装与营销推广等
指导项目的产品策划和物业形态设计
为强化三佳公司开发新形象、提升地产与房产价值、制定价格策略提供市场回应依据
为产品营销推广提供利益与吸引点
通过前述问题的组合研究,构建目标项目的市场有效需求的客源支撑条件。
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研究板块
区位环境研究
研判南沿线及华阳的房地产供求现状与趋势及市场竞争力
比对城南、城东板块,比对不同产品档次的供求与竞争,明确本项目的市场位置
市场定位研究
考量相对较大的机会市场空间
明确项目的细分目标群体
挖掘并发现项目与目标客户最近的距离点和最大的价值点、利益点
提出符合目标细分市场需求的产品规划设计要点
寻求在区位认同方面的市场障碍突破
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研究层面和研究方法
泛城南区域购房者定性座谈会:
总场次:男女共4场,25-55岁
泛城南定量调查
定量入户调查
300样本
在城南三环路外购房,能承受3000元/平米的价格
购房者特定楼盘售楼处拦截访问
100样本
共访问10个楼盘,每个楼盘10个样本
区域板块和竞品研究
相关区域板块比对分析
区域内可类比楼盘个案研究(3个)
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第一节: 行业宏观环境研究
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国内房地产至少还有10年的好光景
中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业,,。
中国房地产直接带动了57个相关产业的产出增长,没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。1998年以来,中国房地产开发、投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
2007—2008年中国住宅投资占GDP比例超过了美国,%.而且在美国房地产业作为国民经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产),已经持续了50多年。
2020年,,年增长4%,城镇住宅存量面积将达到330亿平米,,。
正如SOHO老总潘石屹所说,现在城市中的置业者就跟70-80年代那些等待包产到户的农民心里想得差不多,他们内心深处梦想着有一套自己的不动产住宅(二亩三分地)才觉得心里踏实。因此,巨大的住房需求依旧在成都市有强大的源源不断的支撑,房地产至少还需要高速发展10年左右才能趋于平衡状态。
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成都住宅房地产2004年的发展态势
,继续保持强劲势头
,。
其规模和水平无论是在西部城市还是在全
商品房销售1129万平米,保持旺销势头
商品房销售连续几年保持旺盛的销售势头,%。,%
个人住房贷款消费迅速增长,,%。
房价每平米上涨356元,平均房价2452元/平米
全市含经济适用房在内的商品房平均房价为2452元,每平米上涨356元,%。
房价上涨是成本推动、商品房品质提升和消费需求共同作用的结果。
商品住宅空置大幅下降,处于供求基本平衡、供销两旺发展轨道
在开发规模不断扩大