文档介绍：南京师范大学
硕士学位论文
论住宅小区会所所有权的归属
姓名:钱慧智
申请学位级别:硕士
专业:法学;民商法学
指导教师:眭鸿明
20110522
摘要就自然属性而言,会所以一定的物理形态出现,主要表现为某一建筑物及其附属设施、设备,其功能在于为人们提供健身、娱乐、休闲及社交等服务。就社会属性而言,会所表现为一定的组织结构,即人们为了追求一定的共同价值而聚集到一起并举行各类活动,此时“俱乐部�滴8�〉钡某莆健8�莶煌�谋曜迹�可将住宅小区会所分为不同的类型。从会所和小区内居住用房的关系来看,住宅小区会所可分为独立式、嵌入式和同商业街成群的组团式三种类型。从会所的服务对象来看,住宅小区会所可分为封闭式和开放式两种,后者又可以分为半开放式和全开放式两种。近年来,与住宅小区会所相关的纠纷案件日渐增多,影响了会所行业的健康发展。在会所纠纷案件中,所有权纠纷为更深层次的矛盾。我国《物权法》并未明确会所的归属问题,学界对这一问题尚未达成一致意见,但大致形成了“一刀切�砺酆颓�掷砺哿酱笈上怠!耙坏肚�理论对住宅小区会所的具体情况不作具体的分析,而直接将住宅小区会所归于全体业主或者开发商。“区分�砺墼�根据一定的标准将住宅小区会所归于不同的民事主体,其具体标准包括公摊面积、房价构成、合同约定等。比较分析既有住宅小区会所归属的理论观点,我们可以发现,“一刀切”理论失之过于绝对,“区分�砺壑械拿恳幌畋曜加指饔衅�缺陷。因此,本文主张在坚持区分的前提下采用综合性标准,依次考察房屋所有权登记、土地使用权登记、商品房销��售合同以及其他有关情况。住宅小区会所所有权归属于开发商之时,该项权利并非绝对,而须受到业主使用权的限制。开发商应当按照商品房销��售合同约定及宣传广告履行保证业主的会所使用权,否则应承担相应的违约责任。开发商投资兴建会所,支付了相应的开发成本,若事后会所所有权归属于全体业主,则按照公平原则,开发商的此项投入应该得到有效补偿。开发商收回会所的建设成本主要通过业主支付会所对价或会所收益部分归开发商两种方式。关键词:住宅小区会所,所有权,建筑物区分所有权,业主权
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导论一、本文立论意义随着社会生产力水平的提高,人们对物质及精神生活水平提出了更高的要求。这一变化反映到住宅产业,便是住宅消费进入追求住宅质量与环境品位的新阶段。住宅小区会所由此产生发展。如今,它已成为开发商销售商品房的卖点之然而,小区会所却面临严重的亏损问题。就法律角度而言,造成这一现象的原因至少包括以下两个层次:表面上,涉及住宅小区会所的权属、经营利用模式及功能等的法律纠纷不断,严重影响了会所的正常经营。业主认为,其支付房价的同时也购买了会所的产权;开发商则认为会所的建设成本并未列入房价,其面积也不计入公摊面积,其产权自然不属于业主。于是,业主便抵制消费,开发商则随意改变会所的功能和收费等,甚至将其出租或者出售于第三人,其中的利益关系甚为复杂。实质上,中央立法不明确使得一些会所纠纷难以通过法律途径有效解决,会所行业发展较为混乱。《物权法》并未明确住宅小区会所的归属问题,虽然地方立法及司法实践为应对会所的发展而做出了努力,但仍有许多地方缺乏这方面的规定,这直接导致地方司法审判的困难,受害人难以获得及时有效的救济。同时,现有规定极不统一,可能影响法律的权威性。例如,上海市规定会所的归属采取约定优先的原则,若无约定则房地产开发企业为产权人;石家庄市规定在物业销售合同对会所所有权没有约定或约定不明时,会所属于全体业主共有;而福州工商部��磃�苯咏�钊纭奥蚵羲ǚ酵�庀铝邢钅咳ㄒ媸粲诔雎舴剑夯�所、活动室、外墙等配套设施设备和公用部分”的约定认定为侵害消费者合法权益的违法行为。从产业发展的角度来看,上述问题不解决,住宅小区会所难以获得长足的进步;从建设和谐社会的角度看,一个住宅小区可能拥有上百甚至上千的居民,如果上述纠纷解决不好极易可能引发群体性事件,进而影响社会的和谐与稳定;从法治建设的角度看,各地会所归属情况长期不统一必将极大地伤害法律在人们日常生活中的权