文档介绍：估价对象基本状况:
待估房产是位于山东省烟台市芝罘区海港小区的一套户型为两室两厅一厨一卫一阳台的二手住宅。,使用面积为72平方米。
楼层为四层(共六层)。装修为中档装修。朝向为东。建筑年代为1998。配套设施有煤气、天然气和暖气。产权性质为个人产权。
房子是单独楼洞,南北通透,采光好,三面有窗。
房子周围有一所幼儿园,三所小学,一所中学,一所专科学校。有一家便利超市,两家医院,两家银行。6条交通线路可到达。
估价目的:
为了解房地产市场价值提供参考依据而评估房地产的市场价值。
估价对象和范围:
本次评估以委托人所提供的《房地产权证》为准,此次需要评估的总建筑面积为  平方米,建筑物装修状况以实地查看为准。此次估价中不考虑权属证明没记载的他项权利及可能存在的限制因素,也不包括室内的动产及房屋的附属设备 的评估。
估价基准日:
依估价目的、接受估价委托的时间、以及现场查看时间,经与估价委托人协商,确定为2011年10月31日。
价值类型及定义:
本估价报告出具的价格,是依据《房地产权证》中规划用途为住宅,在当前市场状况下,于评估基准日2011年10月31日的房地产市场价值。
根据国际资产评估准则中的定义,市场价值是自愿买方与自愿卖方,在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中,某项资产应当进行交易的价值估计数额,当事人双方应各自精明、谨慎行事,不受任何强迫压制。
按照国际资产评估准则中的解释,上述定义中所指的“估计数额”是指在公正的市场交易中,以货币形式表示的为资产所支付的价格。市场价值应当是评估基准日内在符合市场价值定义的条件下,市场上能够合理形成的最可能价格。
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根据《房地产估价规程》,结合委托人提供的权属证明材料,以及估价对象的具体条件、评估目的,测算委估房地产的平均单价,根据总建筑面积计算得到估价对象总价值。
    估价师结合此次评估目的,根据委托人提供的权属证明材料,经过实地勘查,认真的调查分析,选择适当的评估方法:委估房地产在估价时已建成,不适用假设开发法评估;芝罘区海港小区附近作为住宅集中区域,周边有较多的交易案例,故选用市场比较法作为其中一种估价方法;该区域地处芝罘区环海路附近,有良好的配套设施,居住集聚效应较高,相邻同区域范围有类似租售案例,适用收益还原法评估;同时成本法,不能反映估价对象的市场价值,故不予采用。
收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法是指在评估委估物业时,根据替代原则,将待估房地产与在同一区域内较近时期内已发生交易的类似房地产交易案例进行对照比较,并根据后者已知的价格,参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别,修正得出待估房地产的评估基准日的房地产价格的方法,通常把由市场法求得的价格称为比准价格。其计算公式为:
待估房地产价格=交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×交易实例房地产价格
估价假设:
估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让。
洽谈交易期间房地产价值将保持稳定。
市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化和实质性改变。
交易双方都具