文档介绍：超越集团彰德府文化商业步行街项目整体定位与发展战略
本报告的技术思路
项目开发背景
客户目标和问题
界定核心问题
市场潜力研判
区域与项目研判
项目市场定位
规划布局研究
开发策略建议
商业与古建筑结合研究
商业与文化结合研究
战略论证
策略论证
问题界定
2
项目位于城市中心区,在“12里又18步”的古城内,为最大规模的旧城改造项目,核心商圈的边缘
项目基本资料
占地面积:总占地为101亩,其中广场44亩,商业开发57亩
总建筑面积:拟规划10余万㎡
土地性质:商业性质和公共绿地
项目背景
市政府
安阳站
殷墟保护区
袁林
传统核心商圈
1kM
2kM
解放大道
彰德路
东风路
3
地块现为净地开发,内部有两条规划市政路,南北紧邻城市主干道,临街面长达740米,通达性良好
文峰大道是安阳城市的主干道,贯穿城市东西,是城市东西向主要干道。
文峰大道在核心商圈分为南北两条支线,为逆时针单行线。
项目东侧为规划中的广场项目,目前还是一片荒地
规划中市政广场
项目西侧为正在营业的中环百货
彰德路
东风路
本项目地块
规划广场
370米
125米
文峰北街
文峰南街
地块已平整,等待施工
项目背景
4
巴黎
服装
广场
中环
百货
文峰北街
文峰南街
规划中
广场项目
本项目
临时停车位多达300余个,可进入性很好,但未来交通压力较大
文峰北街——四车道
中环百货与项目地块之间的通道
文峰南街——四车道,两边设停车道,可放置160个车位
文峰大道,双向六车道,是贯穿城市东西的主干道
地块解析
公交站点:项目地块设有2个公交站点,10余条线路,辐射市区各角落。
地块内有两条市政路:县胡同、三道街
5
周边商业氛围浓郁,以服饰、餐饮和休闲为主,明显出现北热南冷的局面;随着巴黎服装广场的开业,中环百货的拍卖改造,地块的商业价值将进一步提升
居民区
居民区
本项目
规划中广场项目
文峰南街上的街铺档次较低
文峰北街分布了特色餐饮,档次较高,以金狮麟为代表
中环百货
文峰北街上明清四合院特色街
地块解析
作为老城核心区最后一块商业旺地,随着中环百货在郑州的拍卖,9月份巴黎服装广场的开业,未来将改变文峰南北路西热东冷的局面,地块的价值进一步提升。
6
历史人文资源非常丰富,内有萧曹庙、袁氏小宅,周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等
袁氏小宅
高阁寺
萧曹庙
文峰塔
钟楼
巴黎
服装
广场
中环
百货
文峰北街
文峰南街
本项目
规划中
广场项目
1
4
3
5
2
1
2
3
4
5
地块解析
7
历史人文资源非常丰富,内有萧曹庙、袁氏小宅,周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等
袁氏小宅
高阁寺
萧曹庙
文峰塔
钟楼
巴黎
服装
广场
中环
百货
文峰北街
文峰南街
本项目
规划中
广场项目
1
4
3
5
2
1
2
3
4
5
地块解析
8
由于位于古城保护区,项目在限高、平面布局、风格上、文物都有一定的限制条件
项目地块中保留建筑萧曹庙
本项目
规划中东广场
文峰塔
限高:项目建筑层数设为三层,<15米。
平面布局:保留中轴线的通透性,能够从地块东边看到文峰塔。
风格:保留老城明清风格和地方特色,如采用坡屋顶,与周围环境相协调。
项目地块中的古建筑(萧曹庙、袁氏小宅)予以保留,谢家大院可进行迁址保护。
所有建筑高度不能超过H15m
地块解析
9
项目属性总结:四线城市城市中心强势人文资源核心商圈边缘 10万㎡大型商业项目
地块解析
地块解析盘点
临街面和可进入性良好,区位优势明显
丰富的历史遗迹和古城资源
老城核心商圈最后一块的商业宝地,商业发展潜力大
处于老城区核心商圈边缘,人气有一定减弱,同时有中环百货失败的案例
东西有一定落差,历史古迹需保留
政府全力支持,要求项目尽快动工
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