文档介绍：香蜜湖1号
营销思路探讨
营销思路探讨提纲
销售状况及客户分析
项目背景分析
目标探讨
问题及解决的思路
1
2
3
4
销售概况
目前别墅区整体销售率为71%(套数),实现销售金额约12亿;
不断刷新同类产品价格新高,价格与销售速度配合默契;
南区
中区
北区
推售面积(㎡)
推售套数(套)
34
52
43
总销售金额(万元)
47622
54586
66762
价表均价(元/㎡)
双拼
57918
——
70658
TH
34402
38307
40058
叠拼
——
29828
——
销售套数(套)
34
45
15
销售率(%)
100
剩余套数(套)
0
7
28
价格分析
从南区到北区,TH价格整体上涨14%,双拼均价上涨18%;
价格与销售速度配合默契,实现楼王售价3138万元;
南区
中区
北区
双拼
57918
——
70658
TH
34402
38307
40058
叠拼
——
29828
——
香蜜湖1号价格概况(元/平米)
销售产品分析
叠拼产品中间单位及底层单位较畅销,多数剩余顶层单位;
TH在南区和中区均为畅销产品,剩余单位均在后推出的北区;
双拼产品稀缺性非常突出,颇为畅销。
双拼
TH
叠拼
底层
中间
顶层
总套数(套)
12
81
12
12
12
销售套数(套)
9
56
12
10
7
销售率
75%
%
100 %
%
%
剩余套数(套)
3
25
0
2
5
剩余房号分析
叠拼产品剩余2套中间单位,5套顶层单位;
剩余单位的特征:
2套中间单位均为端头单位,价格是原价格表第二贵的单位;
剩余的顶层单位多数的景观视野受前排屋顶遮挡较大,而购买顶层单位的客户最看重的是景观因素,因此客户接受度较低;
119
120
121
123
125
126
底层
1A
1B
1A
1B
1A
1B
1A
1B
1A
1B
1A
1B
中间
2A
2B
2A
2B
2A
2B
2A
2B
2A
2B
2A
2B
顶层
3A
3B
3A
3B
3A
3B
3A
3B
3A
3B
3A
3B
(注:119B、121A、123B、126A是端头单位。)
香蜜湖1号叠拼剩余房号分析
剩余房号分析
目前双拼产品剩余3套,分别为10、11、12号,双拼较畅销,消化较快;
北区TH最先消化的,是景观资源好、户型亦较好的单位;
北区101-118号单位面积小,总价不高,均在1000万左右,还有4套在千万以下。这部分单位的总价优势可能会对叠拼的顶层单位有威胁,因此推售时需要着重考虑。
118
116
115
113
112
111
110
109
108
106
105
103
102
101
100
99
98
96
95
93
92
91
90
89
香蜜湖1号TH及双拼剩余房号分析
68
66
65
63
62
61
60
59
58
56
55
53
52
16
15
12
11
10
9
客户分析——别墅剩余客户
经过梳理,1月27日北区发售后,至今为止,还有21个可挖掘的诚意客户。
需求
客户数量
双拼
4
联排别墅
17
其中,明确表明要等8、9栋单位的客户有2个。
客户类型
客户数量(批)
第一类:非认定房号不买,发售后已确定考虑项目的
3
第二类:意向房号仍在,购房意愿仍较强烈的
21
第三类:闪烁其词,犹豫不决,诚意度较低的
11
北区发售后客户情况统计()
注:此项统计根据1月23日进行模拟销控时所统计的诚意客户为基础。
客户分析——成交客户特征
何人在购买香蜜湖1号?
财富,权贵,“统治”阶级,丰富的阅历,个性品味但不张扬,强烈的身份感,多次置业经历,豪华汽车,高级宴请,名牌,各种俱乐部会员,信风水
企业老板、老总
客户分析——成交客户特征
购买香蜜湖1号何用?
香蜜湖1号客户以自住为主,长期居住为目的的客户有一半以上,但精明的客户非常清楚项目的升值潜力,自住兼投资的想法亦很多。