文档介绍：“以房养老”
据统计,目前我国老年人已超过2亿,%,其中大中城市空巢家庭达到70%。一连串数字的背后是严峻的养老形势。随着我国进入老龄化社会,养儿防老的传统理念面临考验,而以房养老的新观念则悄然兴起。
“以房养老”,也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。简单地说,是指老人将自己的产权房抵押出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式,在老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。一段时间以来,“以房养老”这一新型养老模式引发社会热议。
但实际上,以房养老是个宽泛的概念,而卖房养老、租房养老、以房子作价作为余生的经济支撑等,都是不同形式的以房养老。为此,笔者从解析法院审理的几起案例入手,借此提醒读者,目前的以房养老不仅面临着诸多政策问题,其中的法律风险也亟待引起关注。
■老人欲卖房养老,孰料子女强烈反对
老人决定以房养老,首先要过的就是子女关。在某法院日前审理的一起案件当中,老人以房养老的计划遭到了同住亲属的强烈反对,一拖就是7年,最后只得依靠法律才解决问题,这给老年人的身心带来了极大伤害。
陈老先生夫妇都已年过八旬,由于家庭原因,他们与外孙女长期生活在一起。然而,本来和睦的生活却因为老两口的一个决定陷入了危机。原来,因为年纪大了,夫妇俩身体一直不好,常年需要吃药看病,花费不菲,仅靠两人的养老金多少有些吃紧。夫妻俩打算卖掉现在居住的房屋,用这笔收入补贴日常生活和医疗费用,也算是以房养老。
不料老人的计划遭到了子女的反对,同住的外孙女反应更是强烈。双方关系因此越闹越僵,2005年起,外孙女搬到父母家中居住。但是她却将电脑、书籍以及衣物留在了原来的房间中,这一放就是7年。老人对此很是窝火。2013年8月,忍无可忍的陈老先生将外孙女告到法院,要求她将物品搬出。
由于事实比较清楚,法律关系也比较简单,外孙女自知在法律上无法占到便宜,当庭答应搬走自己的电脑,并表示放弃其他物品的所有权,随便二老处理。法院认为,原告要求将被告个人物品迁出理由正当,遂依照《民法通则》和《老年人权益保障法》相关条款,支持了老人的合理主张,并责令其外孙女5日内迁出争议房屋。
约定卖房不搬家,买家爽约老人差点流离失所
吴老先生今年84岁,无子无女,一个人居住。由于年事已高,日常生活不能自理,吴老先生请了一个钟点工照顾他的生活。
4年前,老人决定将自己居住的房子出售再租赁一套房屋居住,用所得的房款支付房租,以此改善生活,安度晚年。经过协商,老人最终决定将房子卖给马先生。随后,吴老先生和马先生签订《房地产买卖合同》。为尽快变现房款,双方约定的房价在当时低于市场价格。双方还约定,吴老先生将腾出该房屋并通知马先生验收交接。马先生应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况查验。合同还对付款方式以及付款时间做了详细的规定。
此外,双方还达成口头协议,即老人在房屋出售之后仍居住在这套房子里,只不过每月支付租金给马先生,允许“出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住。”双方还就此在违约条款中作了约定——“按每月从房款中扣除”。在合同中,双方在附随条件中加以说明。
在合同签订的当天,双方办理了产权转移登记