文档介绍：房价上涨原因浅析
学号: 姓名:张露班级:材料1007
摘要:本文从打下住房的供求关系失衡,建筑用地供应不足,地方政府对土地财政的依赖,国内房地产的贷款宽松政策,国家经济的增长,国外资本的涌入等几个方面,运用经济学的基本观点,分析了近年来推动房价上涨的几个基本原因。
关键词:房价上涨原因
改革开放以来,我国房地产业得到迅速发展,住房作为市民赖以生存的安居场所,住房价格又是房地产的一条生命线,贯穿于住房的销售与使用当中,因此越来越被人们所关注。
近年来房地产价格持续稳定上涨,已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房,但因房价之高而无力购买。而部分高收入人群可能拥有几套房产另外也有部分人急需住房有却是超前的需求过高的房价有可能超出经济系统的承受能力,从而最终影响经济的稳定因此我们有必要高度关注房地产价格的过快上涨维护我国经济运行的安全。
导致房价上涨的因素原因很多且十分复杂如果结合到我国房地产市场的实际,则房价上升主要原因有供求关系失衡建筑用地供应不足地方政府对土地财政的依赖国内房地产的贷款宽松政策国家经济的增长国外资本的涌入等
供求关系失衡
1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长,现有各城镇居民可支配收入的增加,从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快,大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求,特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长,直接拉动房价的上涨。
2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说,一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求,住房需求是指在现行的住房价格水平下,购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力,就不能算作有效需求,而是一种超前需求。但在现时生活中,这种有效需求是无法完全得到满足的,因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年,%,这超出了部分人的经济承受能力,产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例,根据中国人民银行9日发布的7月份上海市货币运行情况,数据表明,,,相当于第二季度的全部增量。月末政策性个人住房公积金贷款余额首次突破500亿元,,,为上半年月均增量的5倍多,创三年来单月增量新高。此外,在急剧增加的外资银行贷款中,。可见,上海房地产业总体需求旺盛,但这种总体需求大部份是通过银行贷款得于实现的,并不是有效需求。从购房者的经济承受能力来看,这种住房需求已远远超过了这部分人的经济承受能力,我们不难看出,住房需求是缺乏弹性的, 因为住房价格上涨,并不能使住房的需求下降反而使其需求日趋旺盛,致使房地产开发商的销售收入不断增加,并且利润丰厚,使得房地产市场的供需关系紧张,供不应求。当然这类需求也包含了一部分的正常住房需求、被动住房需求和投机型住房需求。
3、被动住房需求。是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求。近几年,一些地方片面强调经营城市、盲目大规模拆建,引起大量的被动住房需求。根据有关统计资料推算,每年因房屋拆迁导致的住房需求在3亿平方米左右,,住房缺口由此被撕开。虽然通过对城镇居民旧房屋进行拆迁,可增加土地的供给量,解决城市土地供给不足的问题,但这增加的拆迁成本,最终还是会转移到消费者的身上,从而抬高了房价。
4、投机型住房需求。是指由于投机炒作而形成的需求。住房本身具有消费品和投资品的双重属性,购买住房除了正常消费之外,还可用来投资,便出现了专门“炒房”的人群,人为地拉动住房需求,造成房价暴涨,使房地产背离了市场的价值规律。然而造成这种投机住房需求大规模增加的主要原因有:一方面,人民币面临较大的升值压力,大量外资涌入房地产业做短线操作,引发了涉外投机需求。另一方面,民众的可支配收入增加,虽然房价与人们的收入水平还是有很大的差距,但大部分舆论还是看好房地产,有的学者认为中国的房地产价格还会持续上涨8—10年,预期末来房地产还有很大的升值空间。人们的投资动力主要来源于投资回报与资金成本的比较。近几年来,中国企业的总投资回报率一路上升,资金成本或者说贷款利率虽有小幅上调,但速度远远赶不上企业的投资回报率。再者,目前我国的贸易顺差和
外汇储备较大,货币流通速度较快,其结果是要么会拉动物价上涨,要么会推高资产价