文档介绍：房产调控的新国五条解读
【摘要】近期,国务院推出了房产调控措施的新国五条措施,其中二手房交易需要缴纳20%的房价差额作为税收,本文通过分析,说明了该政策的作用和弊端。
【关键词】房价个人所得税需求弹性
一、此次调控的背景
2008年发生了由美国次贷危机导致的金融危机,其影响范围波及到了全世界。我国也受其影响,在此背景下,世界各国纷纷推出了刺激经济的各项经济措施。我国在2008年底开始了宽松的货币政策,其中包括降低贷款利率、降低印花税以及房地产交易说,特别是2009年注入了较多的基础货币,2009年新增贷款中,房地产开发和个人住房贷款都有较大幅度的上升。这一宽松的货币政策在2010年一季度得以延续,房价在这一年多的时间内突飞猛进,各地纷纷爆出地王和房价的新高。国家也适时地推出了政府投资4万亿以刺激经济,也就是加大了政府购买,各地纷纷上马新的投资项目,最为突出的就是高铁和地铁、以及高速公路的跨越式投资发展。2003—2013年,国家发行的货币量成十倍的增长,这些政策都是导致房价上涨的官方政策背景。
另外,2007年我国股市经过了过山车般的起落,从上证指数从2000点冲到6500多点,然后又跌落至1800点,其中有许多人被套牢。股市的这种异常波动使得投资者将资金都投向了房市,从2009年初开始,房价出现了井喷式涨价,许多城市的房价都是一天一个价,甚至还出现了海南地区房价一夜暴涨每平方米五千多的情况。这种非正常的持续涨价使得我国的房地产市场出现了较大的泡沫,而且趋势不减,正是在这样的背景下,政府开始了历次的房产调控。
二、各次调控效果
自从2003年以来,国家出台了多次房地长调控措施,除去上面提到的2009年的刺激住房消费政策外,其余的政策无一例外地都是为了抑制房价的上涨,结果基本上都是越调越高,当然,这个所谓的高都是表面上名义货币量的增加,如果考虑到这期间货币发行量的加大因素,实际上,房价没有表面上看起来的那么大涨幅。2013年3月的这次政策是近年来最严格的政策,20%的税率确实是绝无仅有的。
三、基于弹性的税收负担分析
此次政策刚一出台,其市场影响凸显出来。近期,北京等大中城市出现了税收大厅排起长队的景象,甚至还有人半夜就去排队,其目的就是在新政真正实施之前完成房产交易,以避免20%的高税。从实际看,我们可以假设二手房和新建住房为完全替代品,这一假设也是很合理的,因为二者功能完全相同。从经济学角度分析,供需双方哪一方的价格弹性更小,哪一方将承担更多的税负。房屋作为生活必需品,显然正常情况下,购房者的弹性更小一些,所以可以预见,在政策实施后,二手房价格必将上涨,上涨部分基本为税收部分,也就是,卖房者会将税负转嫁到买房者身上。本来一般情况下,二手房价格稍低于新建商品房,二手房是现房且社区已经趋于成熟,而新建商品房一般还需一年左右才可以交房,加之周边和社区不是很成熟,所以二手房一般更受欢迎,关注二手房的人很多。而新政的推出对二手房购买者的负担将会加重。这样一来,购房者的目光必然投向新建住房市场,当然就会加大新建住房的需求,这也必然导致新建住房的房价上涨。通过以上分析,我们可以看到,无论是新建住房还是二手房必将上涨,这对国五条出台的初衷是相违背的。
四、个人建议
国五条新政的出台初衷是稳定房价或者说避免房价过快上涨,使