文档介绍：谨呈:东莞市金众房地产有限公司
金域中央价格策略报告
2007-1-182007-1-18
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项目整体概况
基本指标:
占地:约18万平米
建面:约34万平米
容积率:
一期:
占地:87337平米三期
建面:82963平米二期
容积率: 一期
总户数:459
绿地率:%
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项目一期产品概况
序号产品套数
1 国际公寓 56
2 宽景美墅 180 5
3 叠院美墅 57
4 水岸美墅 22 3
5 优品美筑 144
合计: 459 2
4
1
1
4
项目概况
地段:位于南城中心区边缘,未来发展前景较好,但目前生活配套
不足,生活氛围不浓
外部环境:规划为城市花谷山体花园,自然环境较好,但政府规划
存在一定风险;西面为工业区,带来一定的不利影响
内部环境:水系、地中海风情园林,可参与性强,但缺乏宏大叙势
的气势
内部配套:会所、商业中心、两条商业街、幼儿园,内部配套较为
完善
产品:低容积率,低梯户比,高实用率;90%以上南北通透;100
%赠送面积;市场稀缺,豪宅配置。
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定价的出发角度
与整个项目的关系
发展商的营销目标
销售临近阶段的市场环境(整体市场的供求状况、租售水
平)
周边楼盘及同质楼盘的供应和销售状况
楼盘自身客观条件:地理位置、质素、工程进度
营销战略、宣传推广强度及销售进度安排
客户取向:心理价格、首期、月供、总价、按揭成数、朝
向、大小、用途、户型
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解题思路
目标项目背景目标的重新审视价格策略
市场分析
客户分析策略执行
营销执行安排价格表形成及验证
下阶段营销工作重点入市均价推导及形成
开盘销售开花图平面调差及竖向调差
价格策略的导入
价目表形成及验证
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明确目标是定价的基础,我们与发展商的目标沟
通:
短期目标开盘必然成功,确立市场地位
实现较高的市场价值,借助项目一期成功,建立项目和公
长期目标
司品牌美誉度,为后期开发、销售服务
什么样的开盘才能成功建立影响力?
如何通过价格确保开盘必然成功?
如何实现较高的市场价值?
一期开盘对后期销售将带来怎样的影响?
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宏观调控政策影响及对策
6月1日前,东莞城区的各中高档大户型项
自今年6月1日起,凡新审批、新开工的目已获得施工许可证,下半年90平米以上
商品住房建设,套型建筑面积90平方米户型的市场供给充分,此政策对未取得施
以下住房(含经济适用住房)面积所占比工许可证的项目影响较大,但对于城区下
重,必须达到开发建设总面积的70%以半年中高端市场竞争格局影响较小,对南
上。城各大户型单位价格影响有限,但客户决
策周期加长,影响购买速度。
加强商品房预售许可管理。房地产开发
企业取得预售许可证后,应当在10日内关于认筹的控制,对于根据认筹情况中客
开始销售商品房。未取得商品房预售许户需求高低定价的超规操作提出了一定限
可证的项目,不得非法预售商品房,也制条件。必须将客户对于价格的反馈提
不得以认购(包括认订、登记、选号前。
等)、收取预定款性质费用等各种形式
变相预售商品房。
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