文档介绍：二、三线城市销售条件不足情况下高价位楼盘操作经验分享
报告原则与内容结构
明确结构化变量特征
梳理针对性解决方案
特征分析
问题导出
解决方法
顾问方式
说明:在明确特征的情况下,导出问题并给与针对性解决方案,从而有助于分享、借鉴和推广,是本报告的最本质目的。
特征分析
体系梳理
入市背景特征
整体市场态势
政府政策影响
区域市场供求特征
供给状况与竞争分析
客户状况与需求分析
交易价格分析
项目特征
本体特征
入市特征
财务特征
结构化变量特征分析体系
客户特征
入市背景——城改利好与熊市显现
城改利好
城市“一年一大步,三年大变样”改造工程全面启动,大量城中村拆迁造就大量财富人群,成为城市新增住宅市场的刚性支撑;
新华区中华北大街沿线将规划成为城市西北区二级商业中心;
铁路及城市改造将打破城市东西壁垒分明格局,带来市场融合;
政府改造态度坚决,提升区域价值预期,同时助长观望情绪。
熊市显现
国家宏观调控,限制价格爆涨;
石家庄住宅市场大规模放量,交易量下降明显,市场观望气氛显现;
石家庄商品房预售管控严格,加大预售款难度及政策风险;
严格控制取得预售许可证前进行与项目销售相关的信息宣传;
广告管控严格,户外资源稀缺,路牌、灯箱等逐步取缔。
VS
城改利好
短期难以显现
调整期持续
观望态势明显
区域市场供给——入市期间放量较大
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
2007年
2008年
2009年
中基礼域
金正缔景城
名门华都
西美第五大道
春江花月
阿尔卡迪亚
冠城
已售
未售
优盘
本项目
机电学院项目
约20万平米
约26-35万平米
约15万平米
约15万平米
约25万平米
约11万平米
约8万平米
项目入市同期有约50万平米高端项目的集中放量
明年共约有130万平米放量
15万
35万
区域市场供给——高端产品空白,竞争多集中在高层住宅
尚品雅筑
4,300元/㎡ [均]
2栋21层
板式高层
盛世天骄
5,200元/㎡ [均]
17栋23层
板式高层
派克公馆
4,050元/㎡ [均]
1栋28层
塔式高层
中房新城
4,300元/㎡ [起]
1栋18层
板式高层
北岸杰座
4,300元/ ㎡[均]
1栋22层
板式高层
自由立方
4,400元/㎡ [均]
1栋17层
LOFT公寓
水湾蓝庭
4,000元/㎡ [均]
6栋22层
板式高层
柳源华庭
2,560元/㎡ [起]
4栋19层
板式高层
幸福里
3,800元/㎡ [起]
2栋21层
板式高层
水庭世家
4,750元/㎡ [均]
1栋24层
板式高层
派克公馆
中房新城
北岸杰作
自由立方
水湾蓝庭
柳源华庭
幸福里
水庭世家
尚品雅筑
盛世天骄
本项目
区域市场需求——价格敏感度高,升级置业和高端产品需求意向强烈
区域项目基本呈现量降价跌的局面,从07年下半年各项目平均100套每月的销售速度下滑到08年下半年10套左右,降幅同比下降90%;同时市场较为积极地回应楼盘降价策略:
项目名称
入市时间
入市价格
销售速度
调整后价格
销售情况
盛世天骄
2008年11月
5500元/平米
20套左右
5200元/平米
预售证未获得情况下当月订房80套
阿尔卡迪亚
2008年09月
5800元/平米
10套-15套
5100元/平米
低总价房源当月销售30套
区域客户具备较强的居住环境改善意向:
客户
访谈
“新华区一直缺少好的楼盘,可以买到好房子了”
“很希望天山能够把这个楼盘做好”
产品需求类型
面积区间需求
高层
花园洋房
70-90
90-110
120-140
140以上
165
180
48
90
88
119
项目办卡客户需求分布验证
项目本体特征——成熟老城区中的高档社区
区位:
石家庄传统认知的老城区。文化、教育、医疗、省直机关聚集区。商业配套成熟,规划利好明显。
项目经济指标:
总占地面积:
总建面积:
容积率:
绿化率:40%
总户数:594户
投资商:
天山集团,当地知名开发商
户型
地上建面
套数
户型分布
花园洋房
270
三居(含92套下跃):214套
140-170平米
跃层:56 套
194-210平米
高层
324
三居:312套(待定)
90-130平米
跃层:12套
180-240平米
项目客户特征——以项目所在区域泛