文档介绍：特殊行业税务稽查
行业经营特点
房地产行业经营特点、经营流程、经营环节:
立项,取得相应的开发资质
具体开发,招标,施工项目许可,生产产品,上市销售,类似于工业企业
,规模大,资金投入大
:外地开发商来得多。
市场调查。
立项,取得土地,施工,招投标,开发,取得预售许可,进行土地分割,消费者购房,财务结算,土地增值税清算和企业所得税清算。
:房屋再开发,旧城改造,房屋拆迁,……
特点:投资大,周期长,销售规模大,经营范围比较单一,经济交往单位多。
开发经营流程:
市场调查。
——发改委
——规划局
——国土局
已立项,未取得土地,转让项目:不征营业税。
已立项,已取得土地,未开发,转让项目:按转让土地使用权征收营业税。
已立项,已取得土地,已进行土地开发,转让项目:按转让土地使用权征收营业税。
已立项,已取得土地,已进入房屋开发,未完工,转让项目:按销售不动产征收营业税。
——规划局
——设计单位
——建委
——建委
——房产局
预售款从什么时间开始确认?——从取得预售许可证起。
以什么条件确认?——以销售未完工开发产品为条件。
金额如何确认?——取得的款项
取得预售款如何进行税务处理?
——签订的房屋预售合同是否征收印花税?
(1)根据162号的规定,不应对预售款征收印花税。
(2)如果以预售合同代替正式合同,应征
——取得的预售收入对营业税是发生纳税义务还是预征?发生纳税义务。
——取得的预售收入对企业所得税是发生纳税义务还是预征?按计税毛利率计算计税毛利额,计入应纳税所得额。
应纳税额=(计税毛利300+除计税毛利外的其他应纳税所得额-100)*适用税率
应纳税额=应纳税所得额*适用税率+计税毛利*适用税率
——取得的预售收入对土地增值税是发生纳税义务还是预征?预征
——对查补的预售收入查补的相应税款如何定性?能否定偷税?具体问题具体分析。是否符合偷税的规定,是否在账簿上不列、少列收入或多列支出,如果在账簿上反映了,不能算偷税,如营业税,预售款在账簿上反映了,营业税不申报,不能算偷税,但责令改正后,还不申报,可定偷税。
——建委等
——房产局
——房产局
——房产局
会计上确认开发产品销售收入的时间?所有权转移
期初+本期增加-本期减少=期末
本期增加=期末预收款-期初预收款+本期减少
营业额=本期增加的预收款+现销主营业务收入
借:现金,银行存款,应收账款,预收账款
贷:主营业务收入
期末预收款-期初预收款+主营业务收入
税收上确认开发产品销售收入的时间?
取得收入款项或取得索取收入款项凭据时,比会计上确认收入的时间前移。
营业税:不动产所有权转移,取得收入款项或取得索取收入款项凭据时。
企业所得税:开发产品完工后,根据不同的结算方式确认不同收入确认时间和金额。“四+4”;视同销售收入确认时间是所有权是否转移、或使用权转移或取得实际利益时。
土地增值税:所有权转移,取得收入款项或取得索取收入款项凭据时。
国税发[2006]31号规定了开发产品完工的三个条件。
会计核算特点
企业所适用的会计制度?行业会计制度,企业会计制度,企业会计准则。
企业制定的财务管理办法。
资本、资金——开发成本、期间费用——开发产品、固定资产、投资性房地产、出租开发产品——主营业务成本
?是否有凭证控制?
确定成本核算对象。——开发项目细化,土地使用权。
成本项目的归集:土前基建公开
,如何进行核算?
原有非开发用土地用于开发:
2000年,土地使用年限50年,房屋折旧年限20年。
取得土地时支付价款1000万元,房屋建造成本800万元。
2007年转为开发用途。
原行业会计制度:把土地和房屋分开核算。
企业会计制度:把土地价款计入固定资产,同时把超出折旧年限的土地价值作为固定资产残值。
企业会计准则:把土地和房屋分开核算。
借:开发成本——土地成本
贷:无形资产
原厂房用地转为房屋开发:
借:开发成本——土地成本
贷:无形资产或固定资产清理或银行存款
新征用土地:
借:开发成本—房屋开发—土地成本,土地征用及拆迁补偿费
贷:银行存款或应付账款
会计上:取得土地使用支付的金额,土地征用及拆迁补偿费,都计入开发成本。
所得税中:同会计处理。
土地增值税中:要将这两项分开处理。取得土地使用支付的金额,作为第一