文档介绍：酒店式公寓 产权式酒店 新概念物业投资辨析
(2009-05-29 18:02:51)
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    去年以来,位于上海中心地段的小户型楼盘受到追捧,成为上海最热门的盘子,譬如“青年汇”酒店式公寓,“金银汇”投资型办公楼、“蓝朝部落”小房型住宅,差不多一开盘就被抢购一空。小户型的热销引得开发商热情高涨,不仅新建小户型楼盘有所增加,而且一些烂尾楼也纷纷改头换面、重新定位于小户型。今年上半年,位于襄阳南路上的巴黎时韵,更以新名词“产权式商务酒店”开盘,至今销售率已过80%。一时间,什么酒店式商务式公寓了、SOHO了、公寓式酒店和产权式酒店了……,各种各样的新名词新概念层出不穷,各种投资分析文章更是说得天花乱坠。
    事实上,随着上海的迅猛发展,小房型类物业作为一种中间产品,或者说过渡型产品在不断成长的上海楼市中必定要占有一席之地。下面,我们从物业功能、所有权、使用权、管理权、和软硬件的配套上一一辨析,为投资者有个更好的决策依据。
酒店式公寓
    酒店式服务公寓,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,它最早源于欧洲,是当时旅游区内租给游客,供其临时休息的物业,由专门管理公司进行统一上门管理,既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
    现在都市中的酒店式服务公寓则是一种提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道,将星级酒店的极至化人性服务融入日常生活服务之中。。因此,酒店式服
务公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的,具有“自用”和“投资”两大功效的一种物业,但其本质仍然是公寓。
    与传统的酒店相比,酒店式服务公寓虽然在公共硬件配套设施上比一般高级公寓强,但和星级酒店相比,还是略逊一筹,因为它毕竟不可能有星级酒店那样的大堂,餐厅,和其他达到星级标准所应该具备的硬件条件,但在软性服务就不相上下了。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处,因此,备受商务人士的青睐。
上海的酒店式公寓根据目标客户和物业特征,大致可以分为两类:
    一类是最早出现的以大产权为特征,以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的酒店公寓。从1990年代初期开始,伴随着上海对外经济贸易的增多,以“上海商城酒店式服务公寓”为代表的物业类型开始出现,但这类物业不零星出售,只是出租,主要对象是在上海从事商务活动的外籍人士,为其提供国际化的居家服务设施。后来,因为东南亚金融危机的影响,房地产销售困难重重,原先的上海很多外销楼盘,有很多的就干脆改短线投资为长线投资,改出售为出租。因为简单公寓出租收益低,但介于酒店和公寓之间的酒店式公寓的投资回报就高,加上酒店公寓的出租对象和外销房的市场定位又恰好吻合,因此,很多酒店式公寓就孕育而生了。
    另一类是以小产权为特征,相对集中管理的酒店公寓,它多半以“小户型单身公寓”的面貌出现。从2000年开始,这类物业以迅雷不及掩耳之势冲进上海住宅市场,连连引起热销的火爆场面,以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主要的卖点,赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。比较典型的楼盘有:青年