文档介绍：连云港东海县御景园项目市场报告&初步投资建议
营销投资管理部
一、东海县城市概况
二、东海房地产市场整体情况
三、御景园项目现状及投资建议
四、项目产品建议
东海县概况
东海县是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县,闻名中外的“水晶之都”。周边交通较发达,连云港机场、连徐高速、沿海高速、京沪高速以及铁路,通达性较好。
东海是全国首批沿海对外开放县,全国农村综合实力百强县之一。
,县城人口约14万人,总人口115万,辖13个镇、8个乡。
东海县经济概况——GDP&人均GDP
2006年至2009年,东海县国民生产总值及人均生产总值保持15%以上的速率稳步增长,为06年后东海房地产市场的快速发展提供了良好的经济大环境,截止09年,国民生产总值与人均生产总值将近提升了一倍,而恰好这段时间也是东海县房地产市场爆发性增长的节点。
宏观经济数据显示,东海县房地产市场经济同宏观经济环境有着直接的呼应关系,宏观经济的快速增长,促进房地产市场的发展,房地产市场的发展也带动了宏观经济数据的稳步增长。
东海县经济概况——固定资产投资及消费品零售额
固定资产投资和消费品零售是反映一个区域经济环境的最佳指标,2006年到2009年,东海县固定资产投资额成几何倍数增长,充分说明了东海县在城市化进程中,县政府相关单位在市政配套及县区规划上的资金力度,同时县区消费品零售额保持平均18%以上的增长率,反映了县城人口日益旺盛的消费力,为房地产市场产品从居住要求走向品质要求提供的更大的发展空间。
东海县经济概况——城镇人均工资及可支配收入
2007年是东海县城镇人均收入增长的一个爆发点,随后进入一个稳步增长的状态,年增长保持在18%以上,但进入2009年人均可支配收入相对08年而言,增长率呈现较为明显的下滑,由于受经济危机影响,全国居民消费指数上涨的同时,但实际工作收入却为呈现对应的增长。
城市概况总结
1、东海县为知名的“水晶之都”,有一定的相当市场及产业,经济较好,为全国百强县之一;
2、东海县城区人口14万,相对于整个县115万的总人口来说,比例较小,随着城市化进程的推进,为东海县房地产市场发展提供的空间;
3、GDP、固定资产投资、消费品零售额、城镇人均工资均逐年上涨,具有良好的可持续发展性;
4、目前东海县2600元/㎡的房价,相对于12800元/年的人均可支配收入来说,每户家庭每8年就可以买得起100平米左右的房产,区域房地产价格较理性,市场较健康。
房地产市场基础数据——施工面积及竣工面积
2007年是东海宏观经济指标的主要节点,同时也是东海房地产市场发展的重要节点,2006年,东海房地产市场规模呈现爆发性增长,到2007年开始土地开发量保持在300万平方方米的数据节点上,年竣工率也保持在60%左右,2009年施竣工数据显示,将有100余万方施工面面积进入2010年去化。
房地产市场基础数据——连云港四县年度销售对比
赣榆房地产市场发展略早于东海,但2008年开始,东海房地产市场就呈现赶超的趋势,成为连云港四县房地产市场发展最为迅速的县级市场,2009年数据显示,东海房地产市场年成交量达到8961套,100余万平方米,2010年,截止统计数据到5月底,东海成交量已接近赣榆两倍。