文档介绍：高新区·柏南郡项目调查及价格建议
合富辉煌房地产二零零七年一月
目录
一、新城南区域市场分析
二、周边住宅与商业项目调查
三、未来供应地块规划情况
四、区域未来商业格局
五、项目定位
六、业态规划建议
价格体系建议
七、价格体系
第一章、新城南区域市场分析
一、新城南城市规划
规划范围:北至火车南站成昆线,南至大源组团,西至太平寺机场,东至成仁路,规划控制范围约52Km2。用地规模42 Km2;规划人口35万人
规划性质:以城南城市副中心为核心,发展行政办公、科技商务、商贸金融、生活居住及高新技术产业,为信息化、生态型、综合性新城区。
成都目前城市总体发展战略为向东向南发展,从单中心逐步向多中心发展,其明确指出城南副中心的概念,城南副中心的建设已进入政府的发展纲要;从政府制定的2020年发展目标来看,目前城南片区从一环到二环外发展已基本完成,桐子林板块、航空路板块、棕北板块其入驻人群都为中高端人群,其商务办公也发展较为迅猛。通过近几年发展,城南土地已明显不足,政府外迁,城南外延已是必然趋势。作为传统居住富人的城南,其城市外迁后,必然带来大量的较有购买力的购买人群。
结论:区域的发展为本项目发展提供了消费的基础保障,促使本项目区域未来向较高档次的方向发展。
西部
新城
城南副中心
北部新城
城东副中心
二、片区宏观情况概述西部
从城市发展的一般规律来看
结论:由城市发展的一般规律可知,当纳瑟姆曲线处于35%以下时,其城市化进程速度较慢;在35-55%左右,城市化发展速度较快。超过80%,其城市不在外延,城市发展转为旧城改造;在超过55%-80%之间,由于其城市概念已深入人心,大量的有钱人、外来人会涌入该城市,这是城市发展最为迅速的阶段。从目前成都城市化进程来看,其城市化率正处于这一阶段。城南作为传统富人居集区,随着地铁的开通等有利契机,较大部分的较有购买力人群会涌入本片区,从城市发展的一般规律也可以论证到,其本片区未来属性为高档居住人群聚集区。
一、区域商业情况
三公里范围
科华南路区域
和平小区区域
站南区域
新城南城西区域
项目三公里区域
概述:
整个楼盘布局分为科华南路区域、天府长城区域、和平小区区域、站南区域、新城南区域等五个区域。
科华南路区域目前主要业态以餐饮、社区配套型商业为主,物业形式为底商结合住宅。其大部分商铺以临街商铺为主,销售价格在1万元左右。其该区域租金在50-110元/平米。
和平小区区域商铺数量较少,经营时间比较长,主要调查的是南领馆和和平安置小区沿街铺面,租金价格在18-25元/平米,其该板块消费能力较低,并且缺乏餐饮配套。
天府长城项目区域属于新开发的区域,仅有的在经营的为天府长城一期,租金范围在10~20元/㎡,由于目前临近几个楼盘的商铺都处于待售状态,未来互相之间竞争将非常激烈。如果能够区域之间联手打造该区域相对于成都市独一无二的商业环境,在互利共荣的基础上竞争相对会减弱。
站南区域除了上锦雅筑以外,其余的商业以底商为主,经营多以建材、汽配等为主,辅以服装、美发、副食品等,经营状况一般。商铺的销售价格在5800~9000元/㎡,租金在20~50之间。
新城南西区区域目前主要以融城理想为代表,由于有学校和地铁站口的支撑,销售价格和租金都是目前新城南已售或者经营的铺面中价格较高的楼盘之一,商铺的销售价格在5800~13000元/㎡,租金主要范围在45元/㎡左右,现在正在经营的铺面经营状况良好,区域前景较好。
第二章、周边住宅与商业项目调查
三公里范围
1、天府长城项目周边临近楼盘调查
天府长城一期
天府名居
御府花都
泰和佳园
格兰晴天
凯丽滨江
五洲花园