文档介绍：鸿浩基营销策略总纲深化版
总套数1171套
目标均价:
5800-6200元/m2
目标销售速度:
半年销售完毕
实现全营销价值攻略
2004年
2005年
地基阶段
地基完工
上部工程阶段
后续工程阶段
主体封顶
完工
项目工程进度预估
2006年
4月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
7月
6月
5月
3月
1月
开盘
开盘期预计为2005年5月
认筹
前期营销策略报告回顾
市场重新评估
项目SWOT分析
项目营销推广策略
不愁卖(4-12月销售完毕)
价格涨幅不大(5600-5800)
前期报告回顾—关于南山小户型的几个结论
多数处于中后期(东方新地、钰龙园、光彩新世纪)
竞争态势相对缓和(米兰寓所、光彩新天地)
前期报告回顾—我们的目标
半年内结束战斗
冲刺南山区小户型最高价
5800
—6200
元/平米
项目
名称
所属
片区
项目
规模
套数
项目主力
户型面积
销售
均价
推出
时间
解筹
状况
都市翠海华苑
宝安区
建筑面积
484
1房38M2
4500
2004-8-21
70%
京基御景华城
滨河
建筑面积
3576
1房1厅1卫,33-51平方米。
8500
2004-11-20
72%
TT国际公寓
景田南
建筑面积
697
-
7000
2004-11-20
55%
米兰寓所
蛇口
建筑面积
224
一房
-
5500
2004-9-28.
100%
晶品居
科技园
建筑面积
240
2房2厅
67~79M2
4900
2004-10-1
%
深圳市典型小户型销售情况一览表
资料来源——世联基础数据库
重新评估市场——市场状况
项目
名称
所属
片区
项目
规模
套数
项目主力
户型面积
销售
均价
推出
时间
销售
状况
西海明珠
南山中心区
972
(38-)
5600
2003
100%
东方新地
南头
468
(-)
4800
2004
70%
光彩新天地
南油
57586
236
(-)
5200
2004
95%
英达钰龙园
南头
1303
(-)
5200
2004
90%
嘉南美地
南头
406
(-)
未定
2004
认筹阶段
星海名城5期
81000
45
6000
主诉求:邻里居住的大社区感觉(感情牌)
南山典型小户型基本情况一览表
资料来源——世联基础数据库
重新评估市场——市场状况
重新评估市场的启示: 市场环境仍然相对宽松,要成为赢家: 1、应对好与星海名城5期的直接竞争,做好差异化; 2、仍是做好自己。
项目名称
实现均价
营销推广主题
主要诉求
5600
美居生活STUDIO
小产品诉求,温馨版
5200
柠檬印象
年轻的浪漫
5600
一次邂逅,一生幸福
浪漫,两人世界
新一代公寓
5700(带装修)
南山首席· 公寓生活创新
成熟配套
5200
聪明的房子自由的人
SOHO商务
南山典型小户型营销手法(均价5000以上)
南山小户型形象几乎没有差异化,主诉求青春亮丽,市场价格及客户层面相似。
项目名称
钰龙园
百分百公寓
新一代公寓
西海明珠
客户来源地
南头
南油
科技园
南山其他片区
福田
科技园
南油
南头
南山其他片区
福田
蛇口
南油
南头
科技园
南山其他片区
福田
科技园
福田
南头、南油
南山其他片区
罗湖
客户组成
南头、南油首次置业者 35%
南山其他片区首次置业者 15%科技园、深大首次置业者 10%
南山二次置业者
5% 南山以外片区首次置业者 10%
投资客 25%
科技园、深大首次置业者 35%
深圳大学学生
5%
南山其他片区首次置业者 20%
南山二次置业者
5% 南山以外首次置业者 10%
投资客 25%
蛇口首次置业者
10%
南油、南头首次置业者 30%
南山其他片区首次置业者 20%
南山以