文档介绍：PART 1 市场研究
一. 上海房地产市场分析(宏观市场分析)
市场
宏观经济
供需
整体平稳快速发展的基调未变
影响房地产市场的根本性因素
一. 上海房地产市场分析(宏观市场分析)
2005年宏观政策调控开始市场需求被压制
2007年需求的集中释放导致爆发一次恢复性增长
2008年房地产市场回归理性
一. 上海房地产市场分析(宏观市场分析)
2007年以来,为了稳定市场价格,政府从“增加供应”与“减少需求”两方面着手调控。
【加息】
【提高首付比例】
【提高公积金贷款额度】
【防止捂盘惜售】
【闲置土地处置】
限制需求
增加供应
政策市场分析
一. 上海房地产市场分析(宏观市场分析)
土地市场分析
土地供应逐年上升,中心区域土地供应仍然紧张
上海土地拍卖面积逐年增加,2008年1-4月推出土地超过400万平方米,2008年有望超过2007年的832万平方米的土地上市量;
从土地拍卖区域上来看,虽然2008年中心区域的比例有所提高,但主要的供应仍然来自于外围区域。
一. 上海房地产市场分析(宏观市场分析)
交易市场分析
成交重点区域更加倾向外环线以外区域
内环线成交比例逐步减少,从2004年的20%下降到2008年1-5月的8%;
内外环线间成交比例从2006年开始也呈现下降趋势;
外环线外成交比例逐渐攀升,从2004年的43%上升到2008年1-5月的63%。
一. 上海房地产市场分析(宏观市场分析)
交易市场分析
2007年,上海市全市商品房成交市场价量稳定增长,全市商品房供应量则基本保持稳定。
2007年末至今,成交量开始有所回落,成交价格在短暂盘整后继续上扬,表明一度受挫的需求市场已逐渐恢复。
商品房成交价格持续走高
一. 上海房地产市场分析(宏观市场分析)
交易市场分析
2007年新建住宅类商品房动态供需比为1:,呈供不应求态势,较2006年的供需比1:,进一步供求失衡。
无论是成交量、供应量还是成交均价在2007年第3季度达到高点后均出现大幅度的下滑。
市场已从明显供不应求向供需平衡转变
一. 上海房地产市场分析(宏观市场分析)
供应量主要集中在外围区域
外环以外
内外环间
内环内
累计需求量的爆发
产品价格提升
金融政策影响
宏观调控连带效应
2008年受到影响最大的将是相对的以中低端产品为主的外围市场
高端
中端
低端
浦东新区的高端物业客户群体在哪里?
宏观市场
中观市场