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商务楼、写字楼、商铺类型划分
商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分,分为两大类:底商商铺项目和零散商铺。前者,酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底层(可能包括一层、二层、三层和/或地下层)部分大规模用做底层商铺项目的发展,规模大,牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题,所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。
北京的王府饭店、北京丰联广场、北京时代广场、北京嘉里中心底层商业都属于大规模商务楼、写字楼底商商铺项目,面积规模比较大,项目本身具有很强的市场吸引力,其主要客户范围已经超越了上面住户、租户,而是通过其市场运做将周边、甚至所在城市的某个消费阶层覆盖进来。
北京国贸商城实际上就是一个典型的商务楼、写字楼底商商铺项目,只是规模宏大,人们更多把它当作是一个城市中心购物中心项目,其建筑形式,以及后面要谈到的经营形态、投资回收形态都体现出一个彻头彻尾的商务楼、写字楼底商商铺项目的特点。
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铺面、铺位类型
商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有不少属于铺面形式,其他楼层基本上都是铺位形式。
经营业态特点
商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等,其定位通常为中高档消费者,而且国际品牌在当中占很大的比重。
投资回收形态
商务楼、写字楼底商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。对于规模超过2万平方米以上的该类项目,只要开发商实力足够,为了确保对整个底商商铺项目整体运营的有效引导,建议开发商只要采取出租的方式,即使出售,也应该主要以投资机构为销售对象。
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投资策略
商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是:首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性";选择较好的楼层;以客流量为考虑参数,进行深入挑选;最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况,和开发商进行购买价格或租金的洽商。
商铺投资者选择商务楼、写字楼零散商铺的原则是:首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性";以客流量为考虑参数,进行深入挑选;最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况,和开发商进行购买价格或租金的洽商。
商务楼、写字楼商铺的规模相对比较小,但投资风险并不高,比较适合个人投资者投资。
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商务楼、写字楼零散商铺的特点
1)建筑形式特点
该类商铺所属的商务楼、写字楼,商业功能不是其主要功能,里面的商铺仅仅是为了满足住户、租户等的需要,鉴于上述原因,这些零散商铺主要集中在这些建筑的一层,数量少,规模也不大。
2)铺面、铺位类型
商务楼、写字楼零散商铺主要属于铺位形式,但鉴于这些建筑客户的特定光顾方式,无论是写字楼、饭店,其住户、租户都会从这些商铺的门前走过,所以这些零散商铺具有一定的铺面的价值。
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商用公寓与写字楼有什么区别?
公寓与写字楼从字面的意义一个是居住一个是办公用楼,但它们也有共同的地方那就是它们都是商品房。,满足居住的条件,而且要有一定的周边配套,例如:菜市场,学校,,交通方便,。公寓于写字楼使用人群基本一致,都是企业白领,但购买和用途有差别,写字客户为企业购买自用及大型投资客户。公寓为个人购买自住或小型投资客户购买。两者之间有一定互补性,按以后的发展形式来看,不论是物管、配套等因素来看。2者将会融合,现在已有写字楼提倡酒店式管理及配备住宅应有的公建配套。
公寓是以居住为主,但也掺杂的办公成份,其设计类型完全区别于居住小区,有商业氛围在其中,可称为商住两用。
写字楼则以商为主,在建筑设计时其配套设施等就全部采用商用,主要以公司、企业为消费群体。
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功能
写字楼应该是纯商务办公;公寓是可办公可居住的空间形式
人群
写字楼的目标客户群为投资型买家及办公企业;
公寓的目标人群以以往实际经验判断