文档介绍：国有土地上房屋征收 与补偿条例
---和原《城市房屋拆迁管理条例》的区别及实际应用
开发商为什么参与征收活动
政府没有足够的资金进行征收补偿
实行原地产权调换需要对地块开发与建设
对开发商来说前期成本低:
例:175亩(11万㎡),8万㎡旧房,新建32万㎡,
拍卖净地
起拍:85万/亩,85万×175≈
拿地时,一次性支付
征收补偿
全部按被征收面积1:1实行原地产权调换:
8万㎡×新房建安成本1300元/ ㎡=1亿零400万
拿地时不需要投入大笔资金
:拆迁人
(委托拆迁公司)
被拆迁人
国有土地上房屋征收与补偿条列
征收部门(由市、县级人民
政府确定)
房屋征收实施单位(受征收
部门委托)
被征收人
城市房屋拆迁管理条例
与原拆迁条例区别
:
作出房屋征收决定(第八条,多依据第五项)
房屋征收部门拟定征收补偿方案并公告(第十条)
征求意见不少于30天
修改并公布
签订补偿协议,专款补偿
收回国有土地使用权
招拍挂(开发商与政府合作协议)
开发商拿拆迁许可证前(第七条):
(一)建设项目批准文件;
(二)建设用地规划许可证;
(三)国有土地使用权批准文件;
(四)拆迁计划和拆迁方案;
(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明
取得拆迁许可证
开发商依据当地实施办法制定拆迁补偿方案并公布
向主管部门缴纳与补偿金额相当的款项保证补偿
签订协议,进行补偿
申请国土管理部门收回土地使用权
直接供地给开发商/(招拍挂)
:
第十九条对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
(市场评估法)
第二十四条货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
(可协商确定,也可选择评估机构进行评估。成本评估法,重置价)
对“公共利益”做了界定(第八条)
《宪法》第十条第三款,2004年修改“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”
《物权法》。。。
本条:因国防和外交需要
由政府实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业
保障性安居工程建设、旧城区改建等
征收补偿方案公布征求公众意见(第十一条)
30天,修改,多数被征收人认为不符合本条例规定的,要组织听证
征收决定作出前,进行社会稳定风险评估(第十二条)
先补偿,后搬迁(第二十七条)
先签补偿协议,后搬迁腾房,履行给付
未达成协议,补偿费用专户存储