文档介绍：莱钢中海城策划报告
莱钢建设·中海城项目策划报告
山东中原物业顾问有限公司
2006 年 10 月
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莱钢中海城策划报告
目录
前言
目录
第一部分市场研究
城市以及经济概况
滨州城市概况
交通状况
滨州市的经济状况
滨州市的宏观经济状况
经济增长
城市经济以及发展分析
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房地产现状分析
房地产供需
商业市场分析
第二部分项目分析
项目土地现状及周边情况
SWORT 分析
第三部分项目总体发展策略
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项目价值
开发思维及策略
第四部分项目定位
目标消费群定位
项目形象定位
项目案明建议
项目的核心
第五部分项目推广与销售策略
销售策略
推售原则
销售阶段安排以及销售目标
第六部分推广策略建议
推广总体策略
核心战略
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重点战术
常规战术
推广语
推广阶段划分
整体推广策略
推广费用预算
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前言
自我司接触滨州中海城项目以来,给我们的第一感觉就是在这里将
有一个高档豪宅即将诞生,项目的每一项指标都令我们兴奋不已,无论
从开发商的品牌还是项目的区域特点,再至项目的规模,在整个滨州市
场上将会成为一个热点。
如果说,项目的每一项指标,项目的众多卖点,是一颗颗散落的珍
珠的话,我们所要做的就是将它们有机的和谐的串联起来。是的,我们
需要一条“线”。
而这条“线”是要将客户和建筑有机的沟通。要诉求客户居住渴
望,要表现项目建筑的细节之美。根据项目的指标,我们确定项目的定
位,由此我们确定它的主力客户群是上流阶层。这条“线”就是项目的
细节之美与上流阶层对生活渴望的心灵碰撞。
上流阶层是城市的佼佼者,他们在成功的光环之下,却是一种生活
的疲惫、无奈、矛盾和渴望,因此他们需要呵护的群体。他们对生活彷
徨、思考。建筑是生活的载体,项目以其细节之美,从项目的各个方面
体现出队上流阶层的关爱,诉求满足上流阶层的生活需求:上流阶层的
浪漫生活;上流阶层的健康活力生活;上流阶层的自然唯美生活。三者
合一就是上流阶层对生活的情感诉求。由此项目所诉求的生活方式和上
流阶层对生活的渴望产生碰撞,上流阶层生活方式的情感诉求也就成为
项目策划的一条主线。
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以此为主线,使项目概念下的细节更加细腻化、形象化,下面我们
所要做的就是对每颗“珍珠”精雕细琢,让其光彩最大限度的展现在世
人面前。
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第一部分市场分析
滨州市城市及经济概况
房地产业的特殊性、复杂性及开发周期的长期性,导致了很多因素
都可能对其发展产生影响。因此本章将通过对滨州市宏观的经济状况和
政府的政策取向等方面的调查分析,确定本项目开发的城市或地区的市
场整体状况。另外经济、人口及城市化水平等因素可以说是房地产发展
的基础,也是影响一个项目定位和成败的重要因素。因此,为了能够真
正把握滨州市房地产市场的现状,并且准确预测其发展前景,对宏观经
济形势和政策的认识是至关重要的。本章较全面地分析了与房地产业有