文档介绍：贷前:
收集资料
1、身份证 2、户口本 3、房产证 4、房产证密码
5、土地证 6、婚姻状况证明 7、征信报告 8、产调
①房产证分为新证和旧证,2007年之前的为旧证,2007年之后的为新证。新证有房产交易密码,贴在房产证首页。
②婚姻状况包括已婚的结婚证明、单身以及离婚,其中离婚包括法院判决离婚和民政局协议离婚。
③土地证分三类:红证、绿证和黄证:红证是股权制集体拥有的;黄证可设抵押,可以流通买卖。
A红证:红证所记载的房地产不能进入房地产市场。
B绿证:颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人,该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。
C黄证:改证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后,可进入房地产市场。
贷中:
审单
身份证初审
在抵押担保情况下,一般不会出现身份证造假的情况,比较容易发现,且在公证处、房产交易中心都会有审查。
户口本:注意核实真假户口本,几个户口;忌有老人和小孩。主要查看房屋内户口情况,律师持律师所介绍信可以前往房屋所在地派出所户籍科查询。若房屋内依附的户口中有60岁以上老人,则需要减少房贷成数
或提高利息点数,因为在不得已清房时较为麻烦。
房产证
房龄,房龄以房屋竣工日期起算,超过20年的房屋不能办理消费贷款。
产证号,主要查看产证编号以明确购房时间,若购房不满5年,则过户中会产生高额的税费,增加过户成本。
房屋用途,住宅为佳,便于过户出售。如果性质为商用性质,则应降低房贷成数,不应超过房屋价值的4成。
产证权利人是否有老人和孩子,若有,则应考虑周全。
附记,附记页空白则没有问题;动迁房在规定不能上市的年限内,不能办理抵押登记;产证有多次挂失记录的,应重点注意,风险较高;产权为外国人的,房产的权利人栏必须填写中文姓名,在附记中注明其外文名称。
2007年之前的老房产证附记还诸由银行贷款情况。产证2007年以前所发的没有密码;但是2007年以后发的一定有密码。
征信报告,征信报告可以作为提高利息点数的谈判筹码,因能轻易造假,建议陪同借款人前往位于陆家嘴的央行带本人身份证交5元即可调取。在抵押贷款中,征信报告和银行流水只作为参考,不作为衡量标准。
婚姻状况,也容易作假,同样建议陪同调取,借款人凭本人身份证即可前往民政局调取。
需要注意以下几种情况:
已婚,但房产证上只有借款方一人姓名。
此种情况下,房屋一般为借款人夫妻双方共同所有,在借款人配偶未到场的情况下,可以做单边公正,让借款人出具已同其配偶就借款事项协商一致的承诺书。但仍存在离婚分房以及家人不知情而形成的风险。
已离婚,要查看法院的判决文书或民政局出具的离婚协议书中对房屋等财产的处理情况,当然,这两份文件也容易作假,需要注意辨别。同时,在协议离婚的情况下,由于离婚协议书中就财产分割所表述的情况不一定真实确定,当事人仍可向法院其余进行财产分割,所以在此也应特别注意。当然,只要能作借款及委托公证就具有可行性。
房产调阅
在房屋所在地的房产交易中心调取,20元一套,查看房屋有无其他抵押债务或法院查封信息。
放款流程
1、实地看房,通过安居客、房产中介对房屋价值进行实地评估。实地看房能发现一些问题,确定房屋的真实性、动迁房等,动迁房无法设定抵押。
2、公证
上海目前可以作此类公证的机构主要是