文档介绍：律师教你打商品房买卖纠纷官司
     ?如何判断一份房屋买卖合同是否属于商品房买卖合同?
     商品房买卖合同是指房地产开发企业(简称开发商)作为出卖人将尚未建成的房屋(即期房)或者已竣工的房屋(即现房)向社会公开销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
     首先,商品房买卖合同的出卖人开发商必须是房地产开发企业。按照法律规定,设立房地产开发企业必须具备相应的法定条件。
     其次,商品房买卖合同的标的物必须是“商品房”。所谓“商品房”就是商品化房屋、社会化房屋,是指房地产开发企业建造的向社会公开出售的房屋。商品房包括期房和现房两种类型。
【律师提示】
   判断一份房屋买卖合同是否属于商品房买卖合同的标准有两个:
   ①开发商必须是符合法律规定的房地产开发企业。
   判断标准:开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
   ②开发商出卖的房屋属于“商品房”:房地产开发企业建造的房屋必须向社会公开出售即房屋社会化,才属于商品房。
   因此,私有自建房屋买卖合同、二手商品房买卖合同等都不属于商品房买卖合同,不适用商品房买卖合同的特殊规定,而是直接适用《合同法》规定。
    2、“楼盘广告”的性质如何认定?
   商品房销售广告和宣传资料俗称“楼盘广告”。
   楼盘广告一般属于要约邀请,是希望他人向自己发出要约的意思表示,在法律上没有约束力。如“理想居所”、“居家首选之地”、“温馨家园”、“回家就是度假”、“星级服务”、“帝王享受”等词语,大多属于开发商夸张性宣传所需的文字,目的是为了引起注意,制造气氛,并没有明确的目标,这种广告仅仅构成了要约邀请,在法律上没有约束力。
   但是,楼盘广告在符合以下三个条件的情况下应当视为要约而非要约邀请,具有法律效力:
(1)其内容是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施(基础设施、相关配套设施)所作的说明和允诺;
(2)该说明和允诺具体确定;
(3)该说明和允诺并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
   如,有些楼盘广告标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等具体确定的内容,根据《合同法》第15条规定“商业广告的内容符合要约规定的,视为要约”,这些广告内容在符合上述规定条件下就是要约而不是要约邀请,具有法律效力。
   在楼盘广告视为要约的情形下,适用“容纳规则”,也就是楼盘广告的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容;当事人违反的,应当承担违约责任。
【律师提示】
   首先,楼盘广告在绝大多数情况下属于要约邀请,不具有法律效力。因此,购房者要看清楚楼盘广告,不要被广告上的语言文字所迷惑,上当受骗。
   其次,把广告写进购房合同。楼盘广告尽管属于要约邀请,但是楼盘广告的内容一旦写进购房合同,那就成为具有法律效力的合同条款。因此,购房者为了保证开发商的广告许诺成为现实,最好的办法就是直接在合同中约定广告视为合同的一部分,或者把广告的内容以合同条款形式明确下来,这样就可以避免发生纠纷。
   再者,让开发商的促销宣传落到实处。对于开发商为促销提出的很多承诺,不仅要以书面方式确认下来,而且要保证这些促销措施具有可操作性。对于购房者自己想要了解的信息,比如房屋使用年限、小区规划、停车位使用等、面积测量报告等等,也可以自列清单要求开发商履行告知义务。
   最后,在购房双方没有将楼盘广告内容写入购房合同的情况下,根据最高院司法解释,楼盘广告要视为要约(即视为合同条款直接进入合同内容)受到了特别严格的限制:
    ,而且要求该说明和允诺必须对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响;而内容是否具体确定、是否对合同订立及价格有重大影响实际上很难加以证明。
    ,楼盘广告的内容还必须是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。因此,如果开发商就商品房规划范围之外的环境、公益设施进行的漫天虚假宣传,就只能是要约邀请,对开发商没有法律约束力。
   因此,作为购房者必须保持清醒的头脑,不要轻易地相信楼盘广告,除非您将楼盘广告的内容订入合同条款。否则,发生纠纷时主张将楼盘广告内容视为要约,则风险很大,基本上很难得到保护。     
    3、出售商品房现房应当具备那些条件?
   商品房现售合同即现房买卖合同,发生纠纷的并不多,原因在于双方签订商品房买卖合同时房屋已经竣工并现实存在,开发商“忽悠”购房者的机会大为减少,购房者只要具备基本的合同法常识就可以了。
   根据《商品房销售管理办法》第七条规定,出售商品房现房需要具备以下条件: