文档介绍：房屋买卖合同案例
房屋买卖合同案例 1998年12月,某市一房地产开发有限公司将其开发的园景苑听涛阁(c2)幢7层b室房屋一套抵押给银行并办理了抵押登记。1999年10月24日,该被告与原告签订房屋买卖合同,合同约定,被告将园景苑听涛阁(c2)幢7层b室售于原告。价款729000元,该忘记房屋于XX年5月1日前交付使用。此后,原告先后向被告支付购房款人民币275500元。被告于XX年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续,但原告未办理。1999年7月2日该房屋的抵押登记被注销。原告诉至法院,称该合同未按《城市私有房屋管理条例》规定办理过户手续,请求判令其与被告的房屋买卖合同无效;被告返还其已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失。有意见认为该房屋买卖合同未办理过户手续,合同应该无效。自意见认为,该合同虽未办理过户手续,但房屋过户手续只是房屋所有权移转的要件,而非合同有效的要件,该合同应为有效。但原告可以被告的迟延履行根据《合同法》第94条的规定主张解除合同。[评析] 一、原告可否以该房屋买卖合同未办理过户手续而主张合同无效? 《城市房地产转让管理规定》第9条第l款规定:买卖城市私有房屋,卖方须持房屋所有权证明和身份证明,买方须持购买房屋证明信和身份证,到房屋所在地房屋管理办理手续。《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第8条明确规定:凡未按照本办法申请办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定,均为无效。如何理解该规定?产权过户登记是房屋买卖合同生效的要件吗?司法实践中又是如何解决此类问题的? 房屋买卖合同是合同双方就房屋这一标的达成的一方支付价金,另一方交付房屋产权的协议,该合同经双方意思表示一致即成立。其是否有效须审查其合法性,只要具备合法性,合同即有效,就在当事人之间产生法律约束力。房屋买卖合同是房屋买卖行为的基础。房屋买卖的行为可以分为两个阶段,一是签订有效的房屋买卖合同,二是实施该合同。因此,房屋买卖合同的效力问题存在于第一阶段,产权变动登记问题存在于第二阶段,因为登记是移转房产的要件,是实施合同内容、转移房产所有权的方式。我们可以这样认为:一个完整的房屋买卖行为是双方签订了一个有效的房屋买卖合同(第一阶段),并履行完了该合同,却一方支付了房价,另一方交付了房屋,房屋在法律上的交付体现为过户登记,也就是办完了过户登记手续(第二阶段)。《城市房地产转让管理规定》第7条也显示,房地产管理机关是在审查买卖双方合同合法有效并具备其他***条件下,才办理过户登记的,过户登记是合同有效的结果,而不是合同是否有效的要件。因此,房屋产权登记和房屋买卖合同的效力的关系是房屋买卖合同有效,才能办理房屋产权过户登记,房屋买卖合同无效,合同不能履行,就不能办理产权过户登记。房屋买卖合同有效在前,房屋产权过户登记在后,房屋买卖合同的效力完全与是否登记过户无关,相反,它是登记过户的前提。那么如何判断房屋买卖合同的效力呢?以合同生效的要件即可判断:(一)合同主体要合法,即自然人、法人或者其他组织必须有与订立合同相适应的民事行为能力;(二)行为人订立合同是意思表示真实(三)合同内容不违反法律和社会公共利益。最高人民法院关于湖南省总工会诉长沙市:卫生防疫站房地产转让:合同纠纷案的批复中指出:双方当事人经过平等协商,并经各自上级主管部门批准,又在长沙市人民政府及其有关部门办理了房地产划拨转让手续,因此所签订的《房地产又产划拨转让协议书》是合法有效的。我们这样理解法律的上述规定,可能更符合立法的本意,也更符合实践的需要;产权过户登记是房屋产权移转的要件,而非合同的有效要件。签订了房屋头卖合同,买受人并未然的取得房产的所有权,其取得的只是请求出卖人转让房产的债权。只有了办理房屋过户登记,买受人才取得该房产的所有权。本案中双方当事人均具有缔约能力,并已就房产买卖达成一致协议,比照市场价格,价格条款也较为合理,双方并无异议,且买方一预付部分房款。既然房产过户登记并非房卖卖合同的有效要件,该合同又是符合合同有效要件的,故该合同是合法有效的。从意思自治原则出发,是尊重双方当事人的意愿的。也是符合合同法鼓励交易原则的。当然买受方支付全部房款之后,出卖方应按合同转让该房产,并应当协助买受方办理过户手续,以实现房产所有权的移转。二。本案中原告是否可以被告迟延履行而要求解除合同? 合同解除分为法定解除和约定解除两种。《合同法》第93条规定:当事人协商一致,可解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。第94条则规定了法定解除的条件。合同解除具有以下特点:(1)合同解除为一种法律行为。以解除权人一方的意思表示而成立,无须相对人承诺,故为单独行为。(2)解除为不要式行为,解除以解除的意思表示为相对人可能