文档介绍：头痛医头,脚痛医脚?
——房地产调控思路改弦更张
据市场人士说,他们已经捕捉到越来越强烈的中国房地产政策即将调整的信号。
7月末召开的最近一次中央政治局会议在分析研究当前经济形势和下半年经济工作时,提出要“促进房地产市场平稳健康发展”,但并未像往常那样提及“进一步加强市场调控”。
8月上旬,新湖中宝、宋都股份、冠城大通、招商地产等多家房地产上市公司密集推出发行企业债、增发股票等再融资预案或资产收购计划。这似乎预示着已经冻结了3年有余的房地产企业直接融资开闸在即,沪深股市的地产股为此欢欣鼓舞了一阵。
上周,有媒体报道,浙江省温州市在全国率先对已实施了两年半的“限购令”进行有条件松绑。虽说温州官方并未对此次限购政策微调正式下发过任何文件,但实际操作中已经执行,报道得到了温州市相关部门官员的确认。
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在这种预期之下,新出炉的数据显示,7月份全国70个大中城市房价同比平均涨幅再创新高,%。
按照一些看多的市场分析师的判断,由于中国经济增长速度正快速回落到上世纪90年代初以来的最低水平,而房地产行业对提振市场整体需求的功效又至关重要,因此政府很可能放松楼市调控(至少是其中的一部分),以期对经济起到支撑作用。据称,此次温州对楼市限购令的调整,便与该地区经济的低迷形势存在很大关联。2012年,%,在全省11个地级市排名垫底;2013年上半年,%,%的增速。
这种分析和预期无疑会获得各级地方政府的强烈支持,但这个问题的关键在于中央政府。因此,它对当前宏观经济以及房地产市场的把脉和判断,将在很大程度上决定那些看涨房价的机构和投资者能否美梦成真。
房价十年暴涨的根源,在我看来,并非像与地产利益集团眉来眼去的“专家学者”宣称的那样,仿佛是城市化造成的无穷“刚需”所致。不管潜在的需求有多大,市场上没有只涨不跌或只跌不涨的商品,这是一条最简单不过的经济学铁律。
今天再回头来看,我们能够清晰地发现,造成中国当前严重的房地产泡沫的既有结构性因素,又有宏观经济因素。
所谓结构性因素,主要是上世纪90年代分税制改革后造成的地方政府对“土地财政”的日益依赖。目前,土地出让金已经占到中国各级地方政府常规收入的1/3以上,这使得地方政府天然怀有推高房价(进而推高地价)的强烈动机。
所谓宏观因素,则是次贷危机以来中央政府推出的一轮又一轮依靠投资和信贷拉动经济的扩张性财政、货币政策,它使得国内市场上流动性泛滥,从而推高了各个投资市场的价格。实际上,性质相同的泡沫眼下充溢在几乎一切具有投资(投机)价值的领域,房地产市场只是其中与普通老百姓生活关联度比较大的一个,因而最有代表性,也最受社会关注。
若进一步分析,我们还能得到以下大致结论:虽说上述“结构性”和“宏观”因素从来都是交织在一起,推动着房价轮番上涨,但在2008年华尔街金融危机爆发之前,“土地财政”在中国楼市泡沫中所占的比例更高一些;而在4万亿经济刺激政策出台以后的新一轮房价加速上涨过程中,“货币超发”取代“土地财政”,变成了决定性的推动力。
根子在于它们几乎无一能把握对中国楼市泡沫的脉络,从而也就做不到对症下药。现行房地产调控政策,起初几乎全部着力抑制需求——无论是提高税收、收紧房贷还是直接限购,都是试图提高房地产