文档介绍：第三章城市土地使用权招标投标
第一节城市土地使用权招标投标概述
第二节城市土地使用权招标投标程序及操作
第三节城市土地使用权投标实例分析
第一节城市土地使用权招标投标概述
一、城市土地制度的基本理论
传统地产制度的弊端:
(一)固有土地的无偿无限期使用制度,使土地所有者国家的利
益部分或全部不能实现。
(二)土地资源大量闲置、浪费、资源的优化配置不能实现。
(三)土地的无期、无偿使用,使土地的使用价值无法在市场上
得到单独体现。
(四)国家划拨、分配土地的制度使不合理占地和违章建设的现
象层出不穷。
(五)土地的无偿使用使国家投入土地开发的资金无法以地租的
形式收回再用于土地资源的保护和合理利用,而只是以其他税的形
式回收一部分而用于他途。
二、城市土地市场
(一)城市土地使用权出让
城市土地使用权出让是指国家以土地所有
者的身份将城市土地使用仅在一定年限内让与土
地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用
权出让金的行为。
(二)城市土地使用权出让的主体范围
1、城市土地使用权出让人必须是代表土地
国家所有者产权的特定主体,任何其他单位和
个人不得充当出让人。
2、土地管理部门是国有土地所有权的唯一
合法代表,代表县、市人民政府主管国有土地使
用权出让的行政工作,负责城市土地使用权出让
的组织,协调、审查、报批和出让方案的落实。
3、城市土地使用权受让人是指中华人民共和国境
内外的公司、企业、其他组织和个人(含在中的外资企业),除法律另有规定外,均可按照有
关规定取得城市土地使用权,并进行土地开发、利用、
经营。
4、未与中华人民共和国建立外交关系或设立商务代
表处的国家和地区的企业,公司、其他组织和个人,不
得成为土地使用权受让人。
5、未经资质审查和工商管理登记的任何企业、单位
和个人,不得成为土地使用权受让人。
(三)城市土地使用权出让的空间
1、指城市、县城、建制镇、工矿区范围内
政府选定和规划好的属于全民所有的土地使用
权,而非土地所有权。城市土地所有权不允许转
移。
2、土地使用权出让是场地资源使用权的出
让,其地下资源、埋藏物和市政公用设施不在出
让之列。
3、国有土地使用权的出让,在政府财力的
允许下,一般最好是“熟地”。这样既可提高城
市土地使用权出让价款,又可为开发企业投资创
造条件。
4、集体土地所有者不得自行出让集体土地
使用权;农村集体所有的土地必须先由政府征为
国有后,再由专门的城市土地所有权产权代表机
构来出让国有土地使用权。
(四)城市土地使用权出让的时间界限
《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》:
1、居住用地70年;
2、工业用地50年;
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
4、商业、旅游、娱乐用地40年;
5、综合或者其他用地50年。
三、城市土地市场的特征
(一)土地具有准商品性,地产市场具有准市场性。
(二)实行国际垄断经营,但并不排除竞争。
(三)国家具有土地所有者与行政管理者的双重身份。
(四)城市地产市场的运作具有复杂性,竞争日趋激烈。
(五)城市地产市场具有相对的地方性,又具有统一性。
四、城市土地市场建立的意义
(一)土地是财富的原始源泉之一,又是生产活动和一切
活动的载体。
(二)《中华人民共和国城镇土地出让转让暂行条例》的
实行,为城市房地产业的形成和发展开辟了道路。
(三)实行城镇土地使用权限期有偿使用制度、是实现自
身建设的需要。
(四)城镇土地使用权限期有偿使用,有助于地方政府加
强对城市建设的管理。