文档介绍：房地产项目投资的决策分析
引言
房地产行业是一个资金、资源、智力、科技、劳动力密集型且高度集约化的产业,它涉及多学科多领域。脚跨实体经济与虚拟经济两个领域,互为依托,相互促进。在行业不断发展的过程中,对企业运作项目的科学化、专业化、系统化、规范化要求越来越高。中国的房地产企业在近二十年的发展过程中取得了许多实际操作经验,很多企业凭借领导人的个人才智,敬业精神和艰苦奋斗也获得很大成功,项目也能畅销,但是这里面有一定的运气成分,甚至有些企业利用行业在发展过程中的不规范进行房地产投机获利。而随着市场竞争的日益加剧,“运气机会”会越来越少,市场投机行为也逐渐被科学的投资行为所取代,而房地产项目投资分析的根本目的是实现项目决策的科学化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别,作为投资,都是为了获取最大投资收益。由于房地产业在国内发展的局限性,市场的诸多不确定因素:投资周期长、不确定性和风险程度高;市场供给缺乏弹性;市场需求的广泛性和多样性;市场消费的层次性和发展性等等。我们在进行房地产项目的投资分析时,需要根据房地产项目的实际情况,通过政策法规分析、投资环境分析、市场分析、投资风险评估等方面的分析,为项目投资决策的可行性、可操作性进行严谨论证。
1政治经济环境分析
38个城市出台“限购令”
2010年4月“国十条”出台后,已有北京、深圳、苏州等部分城市出台“限购令”。2011年 1月,国务院办公厅发布“国八条”,扩大限购范围、加大限购力度,要求直辖市、省会城市、计划单列市和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期实行限购措施,对本地户籍家庭拥有2套及以上不得再购买,非本地户籍家庭拥有1套及以上住房、不能提供当地纳税或社保缴纳证明的不得购买住房。
608个城市公布房价控制目标
今年“国八条”中首次提出制定房价控制目标,表明中央政府调控房地产市场从通过行政手段宏观调控上升为直接调控房价。根据“国八条”要求,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。已有608个城市出台房价控制目标,但大多数城市的目标是房价涨幅不高于 GDP及收入增幅,多与GDP及收入增长挂钩。
房产税
上海、重庆两市分别出台房产税改革试点暂行办法,它们的侧重点不同,上海仅针对新购且属于居民第二套住房的征收,并仅对家庭全部住房面积人均高于 60平米的部分征税;重庆对独栋商品住宅、新购高档住房和“三无人员”(新购的第二套普通住房进行征税,并设计了不同的免税面积。
个人住房转让营业税
1月27日,财政部、国税总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,与2009年末的政策相比,对购买不足5年的普通住房转让营业税,由差额调整为全额征收。在2009年,营业税减免年限已从2年提高到5年,今年1月又对购买不足5年的普通住房营业税征收从差额变为全额,逐步提高住宅交易营业税减免年限和征税要求,有利于遏制投资投机需求。
2011年上半年,土地政策继续成为调控政策重要着力点,国土部先后出台多项涵盖供应、招拍挂、征地、价格监测等各个环节,意在调整完善招拍挂制度,进一步落实中央关于房地产市场调控各项政策和工作要求,促进地价房价合理调整确保保障房用地落实到位,商品房用地供应计划也有明显增长。
房地产资源开发主要由以下几方面的影响因素,资金、土地、建材、开发力量等。
资金
资金是房地产项目投资的决定性因素,资金的来源和数量、资金的保证等对项目开发至关重要,通常开发项目的资金来源主要是开发公司的自有资金,银行贷款和预收房款。投入房地产开发项目的开发企业的自有资金,可以从企业自有资金占用现状和预期的自有资金占用情况分析得出,银行贷款的供给量与国家的信贷计划有关,企业可以从银行获得贷款数额资料。抵押贷款与拟用于抵押物的价值有关。预收购房款则取决于房地产市场,市场疲软则预收款的比重会减小。
资金的供给分析,应包括两方面的内容,一是总量平衡,二是分阶段的平衡,总量不平衡或分阶段不平衡都将影响项目的顺利进展。
土地
土地是房地产综合开发的基础。
能否获得和获得多少以及获得怎样的土地,是进行房地产开发项目投资的先决条件。根据土地所有权和使用权分离的理论,土地所有权归国家所有,土地使用权则可依法有偿、有限期地通过市场出让、转让。据此,房地产开发用地通过有偿有限期出让或转让获得。按土地所处地域不同,分为新区开发用地和旧城区改造用地:
新区开发用地
通过城市规划管理部门和土地管理部门的资料,掌握计划期内土地