文档介绍：房地产开发经营与管理公式整理
E(Rj) = Rf +βj[E(Rm)-Rf]
资产j预期收益率=无风险资产收益率+资产j系统性市场风险系数×[市场整体平均收益率-无风险资产收益率]
平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积
吸纳量=报告期销售量+报告期出租量
新建住宅市场需求量(元)=家庭数量(户)×户均可支配收入(元/户)×住房消费倾向
指数平滑法:本期预期值=平滑指数×前期实际量+(1-平滑指数)×前期预测值
式中-本期预测值-前期实际销售量
-前期预测值-平滑指数,
利息与利率
利息 Fn=P+In 式中Fn-本利和;P-本金;In-利息
(二)利率式中-一个计息周期的利息
单利计息与复利计息
单利计息
N个计息周期后的本例和
(二)复利利息In=P[(1+i)n-1]
N个计息周期后的复本利和为:
名义利率与实际利率的关系式
设名义利率为r,若年初借款为P,在一年中计算利息m次,
等额
等差At=A1+(t-1)G 等比At=A1(1+s)t-1
注意A1在等额、等差、等比中计算公式不同
毛利率或毛利额=营业收入-营业成本
营业利润=营业收入-营业成本-期间费用-营业税金及附加-土地增值税(开发投资)
营业利润=营业收入-营业成本-运营费用(持有出租)
营业收入=销售收入+出租收入+自营收入
销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入
运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务管理费+大修基金
期间费用=销售费用+管理费用+财务费用
税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额
税后利润或净利润=利润总额-所得税
可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)
动态盈利能力指标:
投资动态回收期Pb=(累计净现金流量现值开始出现正值期数-1)+上期累计净现金流量现值的绝对值÷当期净现金流量现值
实际收益率Rr、名义收益率Ra和通货膨胀率Rd:
(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)
静态盈利能力指标:
成本利润率、销售利润率
投资利润率=×100%
资本金利润率=×100%
资本金净利润率=×100%
税前现金回报率=×100%
静态回收期Pb'=(累计净现金流量开始出现