文档介绍：目录
12. 信息披露工作指引
万万万科科科集集集团团团公公公司司司
投投投资资资管管管理理理工工工作作作指指指引引引
目录
项目经营策划书编制提纲
项目立项评审决策指引
项目可行性研究报告编制指引
项目建议书编制指引
项目论证审查表
项目开发论证综述表
新项目基本情况调查表
1 城市规划及发展简述
2 项目决策背景及摘要
外部环境
a) 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统规划与
建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布走向
等;
b) 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位;
c) 项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配
套、文化园、政府重点工程等。
内部因素
a) 项目启动对公司未来几年发展战略的意义(一般 3 至 5 年),在公司发展中的
地位(是否核心项目);
b) 公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌
形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
c ) 从公司未来的利润需求项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意
义。
3 项目概况
宗地位置
宗地现状
四至范围,地势比较,地面现状,现有居民情况,地下情况,土地的完整性,
地质情况。
项目周边的社区配套
项目周边环境
大市政配套
规划控制要点
总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积;住宅建筑面积、公建建筑面
积;综合容积率、住宅容积率;建筑密度;控高;绿化率等。
土地价格
土地升值潜力初步评估
立即开发与作为土地储备优缺点分析。
4 法律及政策性风险分析
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文
件;立项情况;规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件;征地批文、土地使
用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
5 市场分析
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况(近 3-5 年)、区域市场在
市内各项指标的排名状况及发展趋势;各档次产品供应状况、各档次产品的集合特
征、区域内表现最好个案状况、未来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产
品类型、本案在区域市场内的机会;产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、
消费者特征;产品定位及建议。
6 项目投资简要评价主要经营指标分析
开发建设期间计划分析;购置土地的资金来源计划分析;营销计划分析;成本、
费用、税务分析;经济效益赢利能力分析。
7 结论和建议
1 项目决策背景及摘要
外部环境
a) 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统规划与
建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布走
向等;
b) 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位;
c) 项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配
套、文化园、政府重点工程等。
内部因素
a) 项目启动对公司未来几年发展战略的意义(一般 3 至 5 年),在公司发展中的
地位(是否核心项目);
b) 公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌
形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
c) 从公司未来的利润需求项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。
2 项目概况
宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。
(附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑
物的相对位置和距离、地段的定性描述)。
宗地现状
a) 四至范围;
b) 地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;
c) 地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有
较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;
d) 地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、
开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;
e) 地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑